Gaceta Oficial Extraordinaria 3.241
De Fecha 18 de Agosto de 1983
EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DE
VENEZUELA
Decreta:
la siguiente,
LEY
DE PROPIEDAD HORIZONTAL
TITULO
PRELIMINAR
DISPOSICIONES
GENERALES
Artículo 1º. - Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a
distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y,
en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil.
A los efectos de esta Ley, solo se considerará como
apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento
Independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un
determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más
de uno.
TITULO
PRIMERO
De
los apartamentos y de las cosas comunes
Artículo 2º. Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán
enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase actos entre vivos o por causa de
muerte. En caso de enajenación de un apartamento o local, los dueños de los demás,
por este solo título, no tendrán derecho de preferencia.
Artículo 3º. - El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las
siguientes normas:
a) Respetar las instalaciones generales o en
provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local;
b) Mantener en buen estado de conservación su
propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no
perjudiquen a otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su
descuido o el de las personas por quien deba responder;
c) Consentir las reparaciones que exija el servicio
del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la
creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y
cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el
artículo 9º de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños
y perjuicios;
d) Permitir la entrada a su apartamento o local a
los fines previstos en los literales anteriores;
e) Usar y disfrutar del apartamento o local
conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos
oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni
ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos
que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo; f) No producir
ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de
los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública;
g) No utilizar el piso para actos o fines
contrarios a la moral o las buenas costumbres;
Artículo 4º. - El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus
elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere
la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado
exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta
previamente de tales obras al Administrador.
En el resto del inmueble no podrá realizar
alteración o modificación alguna y si advierte la necesidad de reparaciones
urgentes deberá comunicarlo al Administrador.
Artículo 5º. - Son cosas comunes a todos los apartamentos:
a) La totalidad del terreno que sirvió de base para
la obtención del correspondiente permiso de construcción;
b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras,
techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y
comunicaciones;
c) Las azoteas, patios o jardines.
Cuando dichas azoteas, patios o jardines solo
tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán del uso
exclusivo del propietario de éste;
d) Los sótanos, salvo los apartamentos y locales
que ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales.
Si en dichos sótanos hubieren puesto de estacionamiento, depósitos o maleteros
se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;
e) Los locales destinados a la administración,
vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;
f) Los locales y obras de seguridad, deportivas, de
recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;
g) Los locales e instalaciones de servicios
centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración,
cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;
h) Los incineradores de residuos y, en general
todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio
común;
i) Los puestos de estacionamiento que sean
declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo
menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales,
caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser
enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local.
Los puestos de estacionamiento que no se encuentren
en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a
favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por
ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no
sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre
deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional,
mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la
prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que
las necesidades del desarrollo urbano asi lo justifiquen.
j) Los maleteros y depósitos en general que sean
declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o
más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales
o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados
a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino
conjuntamente con el respectivo apartamento o local;
k) Cualesquiera otras partes del inmueble
necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación
del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los
apartamentos y locales; l) Serán asimismo cosas comunes a todos los
apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el
documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos,
maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se
destinen al pago total o parcial de los gastos comunes;
Artículo 6º. - Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a
la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarán
comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el artículo 2º.
Artículo 7º. - A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación
al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota
servirá de modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por
razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán
la cuota atribuida, que solo podrá variarse por acuerdo unánime.
Artículo 8º. - Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino
ordinario y sin perjuicio del uso legitimo de los demás, salvo que de
conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado
apartamento o local o a determinados apartamentos o locales. No podrán
acordarse la división de las mismas sino en los casos en que lo autorice la presente
Ley o la Asamblea de los copropietarios por el voto de las dos terceras partes
de sus miembros, y en este último caso siempre y cuando se obtengan los permisos
de las autoridades competentes.
Artículo 9º. - Las mejoras de las cosas comunes solo podrán efectuarse con el acuerdo
del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.
Tales mejoras podrán ser suspendidas por la
autoridad judicial, a solicitud de uno o más propietarios, por los motivos
siguientes:
a) Cuando fuesen contrarias a la ley o al documento
de condominio;
b) Cuando fueren perjudiciales a la seguridad,
solidez o condiciones ambientales del inmueble;
c) Cuando su costo no está debidamente justificado;
d) Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto
arquitectónico exterior del edificio;
e) Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de
uno o más propietarios.
Las reclamaciones serán formuladas ante los
Tribunales competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente al
interdicto de la obra nueva.
Artículo 10. - Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o
excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética del
inmueble se requiere elconsentimiento unánime de los propietarios, siempre y cuando se obtenga el permiso
correspondiente de las autoridades competentes.
Artículo 11. - Son gastos comunes a todos los propietarios o parte
de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración,
conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por el
setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el
documento de condominio.
Artículo 12. - Los propietarios de apartamentos o locales deberán
contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos,
en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7º, le hayan sido
atribuidos. Sin embargo si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido
exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán
por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de
mantenimiento de los mencionados bienes asi como las reparaciones menores que
requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado
oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de
tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los
propietarios restantes.
En tal caso, el apartamento abandonado se hace
común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los
bienes comunes a todos los apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deberá
hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá
efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación
correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde
conste el abandono.
Artículo 13. - La obligación del propietario de
un apartamento o local por gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del
apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo
adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente
contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal
concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo
no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que
después de constituido en mora enajene el apartamento.
Artículo 14. - Las contribuciones para cubrir los gastos podrán
ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere
pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de
estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario,
las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y
los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando están
justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el
administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas
correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.
Artículo 15. - Los créditos a que se refiere el artículo anterior
gozarán del privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor, el cual se
preferirá al privilegio especial indicado en el Ordinal 4º del artículo 1.871
del Código Civil; pero se pospondrá a los demás privilegios generales y
especiales establecidos en el mismo Código Se aplicará a estos créditos lo
dispuesto en el artículo 1.876 del Código Civil.
Artículo 16. - En caso de destrucción total del edificio o de una
porción del mismo que represente, por los menos, las 3/4 partes de su valor,
cualquiera de los propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en
que tenga participación. Igual derecho corresponderá a cualquier propietario si
el edificio amenaza ruina en las proporciones dichas.
Sin embargo, cuando hubiere un número de
propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes del valor del
inmueble, éstos tendrán derecho a adquirir a justa regulación de expertos, la
parte o partes de los propietarios minoritarios que retirasen su voluntad de
realizar la división del mismo inmueble.
Artículo 17. - Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio
no alcanzare las proporciones indicadas en el artículo anterior, los
propietarios decidirán acerca de la reconstrucción de las cosas comunes. Si
ésta fuere acordada, los gastos correspondientes serán considerados como
comunes.
TITULO
SEGUNDO
De
la Administración
Artículo 18. - La administración de los inmuebles de que trata
esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de
Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada
por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas
en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus
integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser
reelectos. De su seno sé eligirá un Presidente. La junta deberá constituirse en
un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta
del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de
obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de
votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la
Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso
tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de
Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la
destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso
de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas
comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por
parte del Administrador;
Artículo 19. - La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría
de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador
por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o
reelegirla por períodos iguales. A falta de designación oportuna del Administrador,
éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno
o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer
preferentemente en uno de los propietarios.
En todo caso, la responsabilidad del administrador
se rige por las normas del mandato.
El administrador deberá prestar garantía
suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así
mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los
apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo 38. El
administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que
comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios
en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio.
Artículo 20. - Corresponde al Administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de
administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas
comunes;
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las
disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos
de los propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno
corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos
rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos
a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes,
los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su
distribución;
e) Ejercer en juicio la representación de los
propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas
comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente
poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la
Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento.
Esta autorización deberá constar en el Libro de
Actas de la Junta de Condominio.
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos
afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la
especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los
cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen
durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de:
a) Asamblea de Propietarios,
b) Actas de la Junta de Condominio,
c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros
deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya
jurisdicción se encuentre el inmueble.
h) Presentar el informe y cuenta anual de su
gestión.
Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualesquiera de
las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador,
dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a
que haya lugar.
Artículo 21. - El Administrador, o si éste no actúa, cualquiera de
los propietarios podrá ejecutar por si solo los actos de conservación y
administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de
los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las
justificaciones pertinentes.
Artículo 22. - Lo concerniente a la administración y conservación
de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los
propietarios. Lo concerniente a la administración—n y conservación de las cosas
comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A
falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en
los dos artículos siguientes.
Artículo 23. - Las consultas a los propietarios sobre los asuntos
que deban someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas
de los propietarios respectivos, se harán por escrito. Los acuerdos salvo
disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados
que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido, para que el
efecto del artículo 7º, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la
consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere
recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la
proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la
aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija
unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor
atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad
al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta
hecha al último interesado.
El Administrador comunicará por escrito a todos los
propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes
acuerdos en el libro de acuerdo de los propietarios y conservará los
comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.
Artículo 24. - No obstante lo dispuesto en el artículo anterior,
el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los
propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el
artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que
representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los
apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al
Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque
la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las
asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por
el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en
caso de su ausencia.
La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar
sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma
fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de
anticipación por lo menos.
La Asamblea se tendrá por válidamente constituida
cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la
anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la
entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma
anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento
de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un número de
propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se
procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo
anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte
del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará
en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.
Artículo 25. - Los acuerdos de los propietarios tomados con
arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los
propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de
la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de
derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a
la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión
hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la
asamblea.
Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se
hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días
indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido
conocimiento del acuerdo.
El recurso del propietario no suspende la ejecución
del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones
necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de
parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el
Procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios
breves.
TITULO
TERCERO
Del
Documento de Condominio
Artículo 26. - Antes de procederse a la enajenación de uno
cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los
propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la
correspondiente Oficina Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para
ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la
descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y
dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los
apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del
edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con
expresión de cuales son esos apartamentos; la indicación precisa del destino
dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se le atribuye a
cada uno de los apartamentos locales y otras partes del edificio susceptibles
de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje
que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y
obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes
que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer
constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas
marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.
Se acompañara el documento a que se refiere este
artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos
arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los
de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones
esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los
planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados
por el proyectista de la obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado,
quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no alteran o
modifican las áreas y los uso comunes del inmueble, sus anexidades y
pertenencias de acuerdo al permiso de construcción.
Igualmente el documento de condominio se acompañara
de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio
cumplimiento, será modificable por la Asamblea de Propietarios, y versará sobre
las siguientes materias:
1) Atribuciones de la Junta de Condominios y del
Administrador;
2) Garantía que debe prestar el Administrador para
responder de su gestión;
3) Normas de conveniencia entre copropietarios y
uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;
4) Instalación en el edificio de rejas, toldos,
aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura,
distribución y condiciones sanitarias del inmueble;
5) Normas para el mejor funcionamiento del régimen.
Si otorgado el documento de condominio ocurren
modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en
el documento complementario, antes de proceder a la venta.
Todas las especificaciones mencionadas en este
artículo, se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o
gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, deposito o maletero.
Parágrafo Único: Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento,
no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base
para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o
pertenencias de inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera
en el Documento de Condominio, no se considerará válida.
Artículo 27. - Si el inmueble estuviere hipotecado no se
protocolizara el Documento de condominio, a menos que conste en forma auténtica
el conocimiento del acreedor hipotecario.
Artículo 28. - En el documento constitutivo de la hipoteca sobre
inmueble destinado a ser enajenado por apartamentos, debe indicarse tal
destinación y hacer mención expresa de los datos de registro del Documento de
Condominio.
Artículo 29. - Los propietarios de los apartamentos podrán
modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades
que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos
adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación.
Artículo 30. - Las disposiciones del Documento de Condominio y sus
modificaciones producirán efectos incluso frente a los causahabientes de los otorgantes
por cualquier título.
TITULO
CUARTO
De
las enajenaciones
Artículo 31. - Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se
abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos
de enajenación, gravamen, arrendamiento, como dato o cualquier otra clase de negociación
que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5º. de esta Ley que
se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad
horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio.
Cualquier operación celebrada en contravención a
esta disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones
civiles a que haya lugar.
Artículo 32. - No podrá registrarse ningún título de propiedad o
de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades
relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes
del inmueble y al condominio establecido en el artículo 26.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber
obtenido previamente los permisos de habitabilidad.
Artículo 33. - Los títulos a que se refiere el artículo anterior
deberán contener:
a) Las menciones correspondientes al registro del
respectivo documento de condominio;
b) La designación del apartamento, con expresión
del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y
demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que representa el valor atribuido
al apartamento en relación con el fijado a la totalidad el inmueble.
Artículo 34. - El contrato por el cual se enajena a título oneroso
un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para
éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente
documento registrado de enajenación. La misma sanción civil acarreará la
estipulación de que el adquiriente se obligue por letra de cambio u otro documento
negociable antes de la protocolizacion del correspondiente título.
Parágrafo Único: Sin embargo se podrá recibir todo o parte del
precio o el adquiriente se podrá obligar por letras de cambio u otros
documentos negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento
registrado de enajenación, y aun cuando el inmueble está hipotecado, únicamente
si se cumple cualquiera de los requisitos de los requisitos siguientes:
a) Que quien recibe todo o parte del precio en
dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde el
edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiar la
construcción;
b) Que se haya otorgado el documento de condominio
correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos;
c) Que el propietario del inmueble, en los términos
que establezca el documento, constituya garantía fiduciaria para responder de
la devolución de cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su
incumplimiento pudiera ocasionar.
En caso de celebrarse el convenio de arras previsto
en el artículo 1.263 del Código Civil, éstas no podrán exceder del porcentaje
del precio del Apartamento objeto de la negociación que fija el Reglamento, y
siempre que se de cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El
propietario debe fijar plazo para cumplir su obligación de transferir la propiedad
de lo vendido;
d) Que quien recibe todo o parte de precio del
inmueble, objeto del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague
al adquiriente intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario
institucional, sobre las cantidades recibidas.
Artículo 35. - En los contratos de venta de apartamentos cuyos
precios haya que pagarse mediante cuotas, no podrá estipularse que la falta de
pago de una o más cuotas dé lugar a la resolución del contrato o a la pérdida
del beneficio del término que tenga el comprador respecto a las cuotas
sucesivas, sino después de transcurrido cuarenta y cinco (45) días que se
contarán a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.
Artículo 36. - Resuelto el contrato de venta de apartamentos a
plazo por cualquier causa que sea, el vendedor tiene derecho a una justa
compensación por el uso de apartamento, equivalente al monto del interés legal
sobre el precio fijado por las partes en el contrato resuelto, además de los
daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a
beneficio del vendedor a titulo de indemnización, el Juez según las
circunstancias podrá reducir la indemnización convenida si el comprador ha
pagado ya más de una cuarta parte del precio total del apartamento.
Artículo 37. - Las disposiciones anteriores se aplicarán sin
perjuicio de la denominación que las partes dan al contrato, así como también a
las promesas de venta y a los arrendamientos con opción de compra.
Artículo 38. - La enajenación de apartamentos que formen parte de
un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la división de la hipoteca,
tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del
deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento de acuerdo con el
artículo 7º.
A tal efecto, en el documento de enajenación se
indicará el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la
parte del precio que deba pagar el adquiriente al enajenante, después de
deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el
monto de la hipoteca. Solo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al
enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos negociables.
Tanto los pagos que deben hacer el adquiriente al enajenante como los que debe
hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio de la administración del
inmueble, salvo pacto en contrario.
TITULO
QUINTO
De
las Sanciones
Artículo 39. - El propietario que reiteradamente no cumpla con sus
obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a
los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos,
hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en
asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de
la comunidad.
Artículo 40. - El proyectista o, en su defecto el profesional que
hubiere conformado falsamente los planos a que se refiere el artículo 26 de
esta Ley, será sancionado con prisión de seis (6) a dieciocho (18) meses si
actúo con culpa y de dieciocho (18) meses a tres (3) años si lo hizo con dolo.
Artículo 41. - El deudor hipotecario que contravenga lo dispuesto
en el artículo 27 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte
(20) meses a instancia del acreedor hipotecario y en la misma pena incurrirá si
contraviniese lo dispuesto en el artículo 28 de esta Ley.
Artículo 42. - El Registrador Subalterno que protocolice el
Documento de Condominio a que se refiere él articulo 26 de esta Ley, sin que
haya dado cumplimiento a los requisitos allá exigidos, se le impondrá una multa
hasta de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) con arreglo a lo previsto en la
Ley de Registro Público. En caso de reincidencia será destituido del cargo. En
la misma sanción incurrirá si al protocolizar el documento constitutivo de
hipoteca no se ha cumplido con lo dispuesto en uno cualquiera de los artículos
17 y 26 de esta Ley.
Artículo 43. - El Registrador Subalterno, Juez o Notario que no
cumpla con lo dispuesto en el artículo 31 de la presente ley será objeto de una
multa de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) a cien mil bolívares (Bs.100.000,
00) con arreglo a lo previsto en la ley de Registro Público
Artículo 44. - El enajenante que reciba todo o parte del precio
antes del otorgamiento a que se refiere el artículo 34 de esta Ley, será
castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses, a instancia del
adquiriente. La misma sanción se aplicará al enajenante en el caso de recepción
del pago en letra de cambio u otro documento negociable por el cual se haya
obligado al adquiriente frente al enajenante o a un tercero en razón de la
enajenacion siempre que dicho pago ocurra antes del respectivo otorgamiento, o
sin haber observado el cumplimiento de cualquiera de los requisitos
establecidos en el Parágrafo Único del artículo 34.
Artículo 45. - El propietario del edificio que hubiere efectuado
alguno de los negocios no permitidos por el artículo 31 de esta Ley, será castigado
con prisión de seis (6) a veinticuatro (24) meses.
Artículo 46. - En caso de que el vendedor o deudor hipotecario sea
una persona jurídica, las sanciones penales previstas en los artículos 41, 44 y
45 recaerán sobre sus administradores responsables.
Artículo 47. - Quien tuviere interés en ellos, podrá denunciar por
ante la Superintendencia de Protección al Consumidor o a la respectiva
Ingeniería Municipal cualquier alteración, cambio o modificación del edificio,
efectuado por el vendedor o su representante, con el fin de que el organismo
correspondiente tome las providencias necesarias y ordene restablecer la
situación al estado que determine el documento de condominio. Comprobada que
sea la infracción cometida, además del restablecimiento de la situación al
estado anterior, infractor o infractores serán sancionados por el organismo
antes mencionado, con multa que oscilará entre diez mil bolívares (Bs.10.000,
00) y quinientos mil bolívares (Bs.500.000, 00), según la gravedad de las
faltas y sin perjuicio de las sanciones civiles y penales a que haya lugar.
En los casos contemplados por este artículo, la
Superintendencia de Protección al Consumidor o la Ingeniería Municipal podrá
proceder de oficio cuando se tuviere conocimiento del hecho cometido.
La investigación e introducción del expediente, en
todo caso se hará conforme al procedimiento administrativo previsto en el
Capitulo II del Título V de la ley de protección al consumidor.
Comprobada que sea la infracción cometida, si el
infractor o infractores se negaren a restablecer la situación al estado
anterior que determina el documento de condominio, en el transcurso de los
treinta (30) días continuos siguientes, la Superintendencia de Protección al
Consumidor o la Ingeniería Municipal podrán ejecutar la orden por si mismos,
trasladando los gastos de tal ejecución al infractor o infractores, teniendo la
planilla de liquidación de los gastos ocasionados fuerza de título ejecutivo.
TITULO
SEXTO
Disposiciones
Finales
Artículo 48.- A los efectos de esta Ley, la responsabilidad del
Arquitecto y del Empresario, prevista en el artículo 1.637 del Código Civil es
de orden público.
Artículo 49.- Las operaciones de venta en propiedad horizontal
que efectúe el Instituto Nacional de la Vivienda se regirán por lo que determine
su propia Ley y su reglamento.
Artículo 50.- Se deroga la Ley de Propiedad Horizontal de fecha
15 de septiembre de 1958, reformada con fecha 26 de septiembre de 1978.
Dada, firmada y sellada en el Palacio Federal
Legislativo, en Caracas, a los cuatro dias del mes de agosto de mil novecientos
ochenta y tres.- Año 173º. de la Independencia y 124º. de la Federación.
El Presidente,
(L. S.)
GODOFREDO GONZALEZ.
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