Gaceta Oficial
N° 40.418
De fecha 23 de
Mayo del 2014
Decreto N° 929
PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
DECRETO CON RANGO, VALOR Y
FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO
COMERCIAL
Buena
parte de las actividades económicas que permiten facilitar el acceso de los
venezolanos y venezolanas a bienes y servicios se desempeñan en
establecimientos adecuados de manera especial para la venta de productos o la
prestación del servicio. Estos establecimientos se ubican en inmuebles cuyas
características, uso y destino difieren de las que detentan otras
edificaciones, como las viviendas y la infraestructura pública.
Por
lo anterior, quienes desempeñan actividades comerciales o de servicios
necesitan acceder al sector inmobiliario, cuyo comportamiento es distinto al de
los propios sectores comercial, industrial y de servicios.
Tradicional
mente, los propietarios de inmuebles procuran obtener una renta sobre la base
del capital representado en sus edificaciones, bien desempeñando en ellos
alguna actividad productiva, o dándolos en alquiler a terceros para que éstos
desempeñen tales actividades, a cambio de una remuneración, proporcional al
“valor” del inmueble, considerada su vida útil.
Sin
embargo, es evidente que el sector inmobiliario Nacional, especialmente el
dedicado al arrendamiento con fines comerciales o de servicios ha tenido en los
últimos años un comportamiento especulativo, procurando una participación
mayoritaria en los beneficios obtenidos por quienes desempeñan las actividades
verdaderamente productivas, argumentando el aumento de los costos de
construcción y, por ende, del valor “real” de sus inmuebles, a pesar de un
escenario en el que la gran mayoría de los materiales e insumos de construcción
están sometidos a regulaciones de precio justo y las importaciones de
maquinarias y equipos exoneradas de tributos nacionales.
Ante
situaciones como éstas, es deber ineludible del Estado venezolano procurar el
equilibrio entre las partes del juego económico, estableciendo regulaciones que
permitan crear la igualdad ante la Ley que consagra el texto constitucional,
que no es otra que aquella que permite iguales condiciones de desarrollo y de
participación en el acceso a la riqueza nacional, a través de mecanismos de
compensación de diferencias que otorgan al sujeto menos favorecido una protección
especial, permitiendo el libre desenvolvimiento de las relaciones económicas
particulares en una verdadera situación de equilibrio.
Así,
los estudios, análisis y debates con los distintos sectores, llevadas a cabo
por el Gobierno Bolivariano permitieron identificar una alta e importante
incidencia del costo por arrendamiento inmobiliario en las estructuras de costo
de los prestadores de servicios y oferentes de bienes, principalmente en los
grandes centros comerciales. Este alto costo no tiene justificación alguna
considerando que la renta que resulta del arrendamiento inmobiliario tiene su
origen en la acumulación de capital, y no en un actividad realmente productiva
que genere trabajo y, por tanto, riqueza.
En
tal sentido resultó, conclusión necesaria ordenar las relaciones que vienen
estableciéndose entre comerciantes y propietarios de los inmuebles destinados
al uso comercial, a fin de hacer claras, transparentes y estables las reglas de
tales relaciones, impidiendo así que en situaciones de baja oferta de inmuebles
o restricción de la oferta por razones de ubicación o prácticas desleales, los
propietarios de las edificaciones, principalmente los grandes propietarios de
establecimientos en multipropiedad, se encontraran en una situación de ventaja frente
al comerciante.
Por
otro lado, así como el arrendatario requiere esa protección especial, la
reconstrucción y bienestar del sector inmobiliario depende en buena medida de
reglas claras, y de un régimen jurídico y administrativo que impida que las prácticas
aisladas de incumplimiento intencional, fraudes y otras desviaciones de los
arrendatarios desmotiven la construcción de establecimientos para el uso
comercial y de servicios, su adecuación y mantenimiento.
De
esta manera, el sistema de arrendamientos inmobiliarios se complementa con
funciones suficientes a cargo de un órgano especializado en la actividad
comercial, mejorando la actuación administrativa, el control y el estímulo
estatal. Así, la protección a las partes, las reglas claras y un mejor desempeño
institucional, promoverán un empuje consistente en el sector de arrendamientos
inmobiliarios de uso comercial y de servicios.
Las
labores de fiscalización y control dirigidas a detectar conductas irregulares
que perturben el normal desenvolvimiento de la economía nacional, han sido
normadas de manera especial en el instrumento presentado en esta ocasión,
incorporando fórmulas de participación democrática como los Comités Paritarios de
Administración de Condominio, instancias de coordinación entre propietarios y
arrendatarios que permitirá la toma consensuada de decisiones, favorables de
forma equitativa para todas las partes. Estas fórmulas participativas
garantizan la construcción del socialismo en sectores donde tradicionalmente se
pensó que las particularidades de las relaciones sociales de producción entre
los sujetos del sector impedirían la práctica socialista. Ello demuestra que la
suprema felicidad social del pueblo, la sociedad igualitaria, incluyente, productiva,
humanista y el desarrollo de todas y de todos es posible en todos los sectores
y actividades, sustentado en el rol del Estado democrático y social de derecho
y justicia, consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela.
El
presente Decreto Ley, establece las condiciones y procedimientos para regular y
controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento
de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de las relaciones
arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y
proteger los intereses de las venezolanas y venezolanos.
Este
Decreto Ley se estructura en diez (10) capítulos y cuarenta y cuatro (44)
artículos, seis (06) Disposiciones Transitorias, dos (02) Disposiciones
Derogatorias y una (01) Disposición Final, distribuidos de la siguiente manera:
Capítulo
I: DISPOSICIONES GENERALES, contentivo del objeto, ámbito de aplicación, el
órgano y ente responsable del cumplimiento de las disposiciones establecidas en
el Decreto Ley.
Capítulo
II: DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA, relativa al vínculo de carácter
convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al
comercio, así como los deberes y derechos generados en razón de dicha relación.
Capítulo
III: GARANTÍAS,
establece que el arrendador podrá exigir al arrendatario garantías en respaldo
de las obligaciones asumidas por éste, protegiendo a los sujetos de aplicación
del Decreto Ley.
Capítulo
IV: DE LOS CONTRATOS,
prevé los requisitos, estipulaciones que deben contener los mismos, así como la
prorroga legal ante el vencimiento del contrato.
Capítulo
V: DE LOS CÁNONES, SU PAGO Y FIJACIÓN, donde establece que se efectuará el
canon de arrendamiento, el plazo de prescripción, la obligación por parte del
arrendador de entregar una factura legal y el método para la fijación del canon
de arrendamiento.
Capítulo
VI: DE LOS SOBREALQUILERES Y GASTOS CONDOMINIALES, establece que
todo lo que se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por
conceptos contrarios a este Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro por parte
del propietario, arrendador o recaudador.
Capítulo
VII: DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL ARRENDATTCIO, se regula lo relativo
a la venta del inmueble destinado al uso comercial, previendo que la
preferencia ofertiva la tenga el arrendatario, así como lo relativo al retracto
legal en razón la violación de dicha preferencia.
Capítulo
VIII: DE LOS DESALOJOS Y PROHIBICIONES, prevé las causales de desalojo y las
prohibiciones.
Capítulo
IX: DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL, se establece la competencia a los
Juzgados de Municipio, en relación a los actos administrativos que emanen del
órgano rector en la materia.
Capítulo
X: SANCIONES,
se establece que los sujetos de aplicación del Decreto Ley que incumplan con
las estipulaciones previstas, serán sancionados por el órgano rector en la
materia, o la instancia bajo su adscripción que este designe mediante multas.
DISPOSICIONES
TRANSITORIAS,
se regula lo relativo al régimen transitorio a los contratos, se suspende la ejecución
de medidas cautelares, se ordena la supresión de la Dirección General de
Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat.
DISPOSICIONES
DEROGATORIAS,
se derogan todas las normas que coliden con lo dispuesto en el presente Decreto
Ley.
DISPOSICIONES
FINALES,
se establece la entrada en vigencia del Decreto Ley.
El
presente Decreto Ley, definitivamente, sentará las bases normativas necesarias
para garantizar el fortalecimiento de este sector arrendando, mejorar las
relaciones entre los sujetos que participan en él y proteger el bolsillo de las
venezolanas y los venezolanos contra las prácticas especulativas y el
enriquecimiento indiscriminado de determinados sectores, en detrimento de la
calidad de vida de los más necesitados. Este Decreto Ley contribuirá, así, a la
construcción de la sociedad justa, igualitaria y productiva que transita hoy el
camino del socialismo.
NICOLÁS
MADURO MOROS
Presidente
de la República
Con
el supremo compromiso y voluntad de lograr la mayor eficacia política y calidad
revolucionaria en la construcción del socialismo bolivariano, la refundación de
la nación Venezolana, basado en principios humanistas, sustentado en
condiciones morales y éticas que persiguen el progreso de la Patria y del
colectivo, por mandato del Pueblo, de conformidad con lo establecido en el
artículo 226 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; y en
ejercicio de las atribuciones que me confieren los numerales 8 y 20 del
artículo 236 ejusdem, en concordancia con lo dispuesto en los literales “a” y
“c” del artículo 2° de la Ley que Autoriza al Presidente de la República para
dictar Decretos con Rango, Valor y Fuerza de Ley en las Materias que se delegan,
en Consejo de Ministros,
DICTO
El
siguiente,
DECRETO CON RANGO, VALOR Y
FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
INMOBILIARIO PARA EL USO
COMERCIAL
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1°. El presente Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar
la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de
inmuebles destinados al uso comercial.
Artículo 2°. A los fines de la aplicación e
interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados
al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales
o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento
que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una
unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud,
o se encuentre anexado a éste.
Se
presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al
uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de
viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico
asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional,
así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o
estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los
quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se
encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen
en áreas de dominio público.
Artículo 3°. Los derechos establecidos en este
Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o
acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se
considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes
administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la
constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la
adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir
la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del
inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.
Artículo 4°. Quedan excluidos de la aplicación de
este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como:
viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias
estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas
vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.
Artículo 5°. El Ministerio con competencia en materia
de Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de
los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), ejercerá la rectoría en la aplicación
de este Decreto Ley y en conjunto crearán las instancias necesarias para su
aplicación. Corresponde al Ministerio con competencia en materia de Comercio la
regulación sectorial del arrendamiento de inmuebles destinados al comercio, a
partir de las disposiciones del presente Decreto Ley, y de los reglamentos que
se dictaren en ejecución del mismo. Cuando alguna norma incida en la materia
competencia de otra instancia o Ministerio del Poder Popular, podrá ser objeto
de regulación conjunta. En ejercicio de la atribución otorgada en el presente artículo,
el Ministerio con competencia en materia de comercio podrá dictar regulaciones
especiales para ciertas categorías de inmuebles destinados al comercio, o bien
para categorías de arrendatarios o arrendadores con características
particulares. Dichas regulaciones no podrán contrariar lo establecido en el
presente Decreto Ley y procurarán el desarrollo de éste, o de los reglamentos
dictados con fundamento en el presente.
CAPÍTULO II
DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA
DEBERES Y DERECHOS
Artículo 6° La relación arrendaticia es el vínculo
de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble
destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor
del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para
ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no.
Cuando
el propietario del inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente
responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia,
conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador,
sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren celebrado o
acordado.
La
relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y
derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se
indica:
1.
Las disposiciones del presente Decreto Ley.
2.
Los reglamentos que desarrollen el presente Decreto Ley.
3.
Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de
carácter general, que fueren dictadas por el Ministerio con competencia en
materia de comercio, de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto
Ley.
4.
Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las
partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. En tal
sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos
de adhesión.
Artículo 7°. En todo lo relacionado con los contratos
de arrendamiento a suscribir, se procurará el equilibrio y acuerdo entre las
partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá
solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de
los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).
Artículo 8°. Los arrendadores de inmuebles de uso
comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado de
mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos domiciliarios,
al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la relación
arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas
condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza
mayor.
Artículo 9°. La parte que causare un daño malicioso
al bien inmueble arrendado durante la vigencia de la relación arrendaticia,
estará obligada a efectuar las reparaciones que se originen por estos daños. En
caso de comprobarse el daño malicioso, el afectado podrá acudir a la vía
jurisdiccional o administrativa y solicitar el inicio del procedimiento
correspondiente.
Artículo 10. El arrendador tiene la obligación de
garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al arrendatario durante el
tiempo del contrato.
Artículo 11. El arrendador está obligado a cubrir los
costos de las reparaciones mayores de locales bajo régimen de arrendamiento, a
menos que el daño sea imputable al arrendatario.
El
arrendatario está en la obligación de notificar dentro de los tres (3) días
siguientes a la detección de la falla, al arrendador los daños que afectaren al
inmueble, cuando éstos no pudieren ser del conocimiento del arrendador.
Artículo 12. Las mejoras que se realicen en el
inmueble comercial para adecuarlo al uso, sólo serán consideradas previo
acuerdo entre las partes, y los gastos en que se incurra serán por cuenta del
arrendatario.
Los
bienes muebles contenidos en el local serán propiedad de quien demuestre haber
asumido su costo.
Artículo 13. El arrendatario tiene el derecho a que
se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a
hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley.
Artículo 14. El arrendatario está en la obligación de
pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad
que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en
este Decreto Ley.
Artículo 15. El arrendatario no estará obligado a
pagar primas por cesión; traspaso; arriendo; por venta de punto comercial; o
aceptar como condición la compra de bienes muebles que se encuentren en el
local que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato, a menos que
el arrendatario manifieste su interés en adquirir dichos bienes muebles.
Artículo 16. El arrendatario no podrá modificar el
uso, rubro comercial, denominación y/o marca, establecidos en el respectivo
contrato de arrendamiento. Cuando, por la naturaleza del inmueble, condiciones
propias de la actividad comercial o conveniencia de las partes, el
arrendamiento del inmueble de uso comercial comprenda la obligación de vender
ciertos bienes o prestar ciertos servicios, las partes acordarán lo conducente,
pero el arrendatario no podrá ser obligado o limitado a vender productos o
prestar servicios de determinadas marcas comerciales o adquiridos a
determinados proveedores. Dicha prohibición alcanzará también a la adquisición
de bienes o contratación de servicios necesarios para el mantenimiento,
reparación, cuido u ornato del inmueble, salvo que así lo hubiese decidido el
Comité Paritario de Administración de Condominio.
Artículo 17. Se prohíbe cobrar cánones de
arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este
Decreto Ley ofrece. Los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del
arrendatario no cumplan con el presente artículo, serán sancionados con la
multa establecida en el artículo 44 del presente Decreto Ley, sin perjuicio del
derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos
establecidos en el presente Decreto Ley.
Artículo 18. El contenido y vigencia del contrato
contentivo de las normas de la relación arrendaticia no sufrirán derogación o
modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la
transferencia de propiedad o administración del inmueble comercial, salvo que
el arrendatario manifestare expresamente y por escrito su voluntad de dar por
terminada la relación arrendaticia como consecuencia del cambio de arrendador, caso
en el cual podrá invocar la culminación anticipada del plazo del contrato por
motivos imputables al arrendador.
CAPÍTULO III
GARANTÍAS
Artículo 19. El arrendador podrá exigir al
arrendatario garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. Estas
podrán ser mediante depósito en efectivo o fianza. En ningún caso podrán
coexistir ambos tipos de garantías.
Cuando
se constituya depósito en dinero éste no podrá exceder el equivalente a tres
meses (03) del canon de arrendamiento establecido, y deberá acreditarse en una
cuenta bancaria exclusiva para esos fines a nombre del arrendador. Los
intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario, a menos que sean
requeridos en ejecución de la garantía y, en todo caso, serán acumulados en la
cuenta referida.
Cuando
se constituya una fianza de fiel cumplimiento, esta no podrá exceder el
equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento establecido, y deberá
ser emitida por una institución debidamente reconocida. En ningún caso, el
arrendador podrá realizar cobro adicional por este concepto.
El
órgano o ente competente en materia de la actividad aseguradora podrá emitir
las normas que estime pertinentes y aprobará los modelos de contrato de fianza,
para la correcta implementación de lo dispuesto en el presente artículo.
Artículo 20. Finalizada la relación arrendaticia, el
arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en
las mismas condiciones en que lo recibió, considerando la depreciación y
desgaste propios del uso normal del inmueble. Si al momento de la recepción del
inmueble hubieren obligaciones insolutas por parte del arrendatario respecto
del contrato de arrendamiento, las partes podrán acordar de manera consensuada
la forma de cumplimiento o pago de tales obligaciones. Si el consenso no fuera
posible, las partes podrán acudir al proceso jurisdiccional.
Artículo 21. Dentro de los quince (15) días continuos
siguientes al término de la relación arrendaticia, o del día del cumplimiento
de la última de las obligaciones pendientes, si las hubiere, el arrendador
deberá reintegrar al arrendatario la suma recibida como garantía, más los
intereses que se hubieren causado hasta la fecha del reintegro, o liberar la
fianza de fiel cumplimiento, en caso de incumplimiento se acudirá a la vía
jurisdiccional.
Artículo 22. Cuando la relación arrendaticia no
pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de
cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera:
1.
Si el arrendador omitiere o se negare injustificadamente a restituir la
garantía o liberar la fianza de fiel cumplimiento al arrendatario dentro del
plazo establecido en el artículo anterior, se generarán, respecto del monto de
la garantía, intereses a la tasa activa más alta del sector bancario de
conformidad con la información del Banco Central de Venezuela. Dichos intereses
se calcularán sobre la base del monto de la fianza.
Si
la garantía se hubiere consignado en efectivo y no hubiera sido depositada en
cuenta bancaria que genere intereses, el arrendador tendrá la obligación de
devolver al arrendatario el monto consignado más los intereses generados,
aplicando la tasa activa más alta del sector bancario, conforme a la
información disponible a través del Banco Central de Venezuela.
En
caso de discordia, será la SUNDDE la que determine el monto total a reintegrar,
a solicitud de parte interesada.
2.
Si las obligaciones insolutas fueren imputables al arrendatario, los montos
calculados conforme al numeral anterior corresponderán al arrendador, el cual
podrá solicitar a la SUNDDE autorice su retención o acudir a la vía judicial
requiriendo la ejecución de la fianza.
3.
Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término
del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir
por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad
adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución
definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución
efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará
en los términos dispuestos en este Decreto Ley.
Artículo 23. Cuando el arrendador se negare, sin causa real y sin
justificación, a reintegrar el depósito con sus respectivos intereses, el
arrendatario podrá acudir a la vía jurisdiccional para hacer valer sus
derechos.
CAPÍTULO IV
DE LOS CONTRATOS
Artículo 24. El contrato de arrendamiento contendrá,
al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la
edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto
cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas,
entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de
arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de
acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor
del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las
obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar
expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley.
Artículo 25. Al vencimiento del contrato, si el
propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el
mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a
arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de
arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas
del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de
acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.
Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de
arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá
derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador
y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración
de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta
un (1) año 6 meses
Más
de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más
de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más
de diez (10) años 3 años
Durante
el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo
determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y
actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente,
salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento
de regulación.
CAPÍTULO V
DE LOS CÁNONES, SU PAGO Y
FIJACIÓN
Artículo 27. El pago del canon de arrendamiento se
efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual
no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los
datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el
contrato de arrendamiento.
En
caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con
quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los
datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren
efectuado.
Si
el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al
arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los
montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de
los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de
inmuebles destinados al uso comercial
Estos
montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.
Artículo 28. Vencido el plazo de dos (02) años sin que el
arrendador requiriera las cantidades consignadas por el arrendatario a su favor
conforme el aparte último del artículo anterior, prescribirá su derecho a
solicitarlas, quedando dichas cantidades a la disposición del organismo
competente en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso
comercial, para ser utilizadas de acuerdo a lo establecido en el reglamento respectivo.
Artículo 29. A los fines del cálculo del plazo de
prescripción, se aplicarán las siguientes normas sobre suspensión e
interrupción de la prescripción:
1.
La prescripción se interrumpe de la siguiente manera:
a)
Por cualquier actuación del arrendador ante el organismo competente en materia
de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, solicitando las
cantidades a su favor.
b)
Por cualquier acto formal del arrendador que pretenda ejercer el derecho de
recibir las cantidades a su favor, ante la jurisdicción contenciosa.
Interrumpida
la prescripción, comenzará a computarse nuevamente al día siguiente de aquél en
que se produjo la interrupción.
2.
El cómputo del plazo de la prescripción se suspende:
a)
Por la interposición de solicitudes o recursos administrativos o judiciales,
que tengan por objeto la relación arrendaticia con ocasión de la cual fueron
consignadas las cantidades a su favor, hasta sesenta (60) días después que se
adopte resolución o sentencia definitiva sobre los mismos, u opere el silencio
administrativo, de ser el caso.
b)
Por decisión o auto judicial que ordene la suspensión del plazo de prescripción
hasta el cumplimiento de un plazo o condición.
Factura al arrendatario por el
pago recibido
Artículo 30. El arrendador queda obligado a entregar
al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del
arrendamiento contratado. La factura deberá contener detalladamente la
discriminación del pago, el periodo al que corresponda, así como dar
cumplimiento a la normativa que establezca el órgano con competencia en materia
tributaria.
Artículo 31. El valor del inmueble para el momento de
la transacción (VI) se determinará mediante avalúo realizado según el método de
costo de reposición. Le corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la metodología
de avalúo a aplicar.
Artículo 32. La fijación del canon de arrendamiento de los
inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la
determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos,
seleccionado de común acuerdo:
1.
Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor
actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo
anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A),
obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el
área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA),
establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se
trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el
porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de
20% sólo para el primer año.
Se
aplicará la siguiente fórmula:
CAF
= (VI/12/M2A) x M2a x %RA.
Donde:
CAF:
valor
del canon de arrendamiento fijo mensual;
VI:
valor
del inmueble;
M2A:
metros
cuadrados arrendables;
M2a:
metros
cuadrados a arrendar;
%RA:
porcentaje
de rentabilidad anual
2.
Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas:
Se
establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el
arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor
Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior.
Si
hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado
será sumado al porcentaje de ventas correspondiente al mes siguiente. El
porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las
partes y oscilará entre 1% y 8%, quedando esto claramente establecido en el
respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad
principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8%
y 15%.
3.
Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de
ventas:
La
porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que correspondería a un
canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en el numeral 1.
El
% de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo establecido en el
numeral 2.
Cuando
el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual
será el que resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiéndose la
porción fija, quedando todo esto claramente establecido en el respectivo
contrato.
En
caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o
de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su
determinación.
La
SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de
rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen
razones de interés público o social.
Artículo 33. Los cánones de arrendamiento de los
inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en los casos siguientes:
1.
Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento,
y su ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual anual del
grupo "Bienes y servicios diversos" considerado en el Índice Nacional
de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con
lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).
2.
Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo
excedan 40% del valor del inmueble establecido como base de cálculo para
determinar el canon de arrendamiento.
CAPÍTULO VI
DE LOS SOBREALQUILERES Y
GASTOS CONDOMINIALES
Artículo 34. Todo cuanto se cobre en exceso del canon
máximo establecido, o lo cobrado por conceptos contrarios a este Decreto Ley,
quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador o recaudador.
La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos
(2) años. Los montos por este concepto serán objeto de actualización con base
en la variación del índice nacional de precios al consumidor (INPC), de acuerdo
con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), y podrán ser
compensables con los cánones de arrendamiento que el arrendatario deba
satisfacer.
Artículo 35. En los inmuebles destinados al uso
comercial, que formen parte de otros inmuebles bajo régimen de condominio u
otro régimen de propiedad colectiva o de comunidad, la administración del
condominio será coordinada por un "Comité Paritario de Administración del
Condominio", integrado paritariamente por representantes seleccionados por
los propietarios y por los arrendatarios respectivamente.
La
representación de los arrendatarios será escogida por los mismos arrendatarios
de inmuebles destinados al uso comercial mediante un mecanismo transparente y
democrático que asegure la participación de todos los arrendatarios, sin que
puedan establecerse preferencias o votos adicionales en dicha elección en
función de la participación económica, la alícuota parte del arrendatario o
tamaño del inmueble. El Comité Paritario de Administración del Condominio"
podrá establecer de común acuerdo con propietarios e inquilinos las normas reglamentos
de condominio, así como la aplicación de sanciones por incumplimiento de lo
acordado entre las partes.
Artículo 36. Los gastos comunes que deba pagar el
arrendatario de cada inmueble destinado al uso comercial se calcularán sobre la
base de la alícuota parte que corresponda a dicho inmueble, del valor total del
inmueble que le sirve de asiento. Se entenderá por gastos comunes las
erogaciones que deban realizarse para atender el mantenimiento y conservación
del inmueble que sirve de asiento al establecimiento comercial, así como los servicios
de aseo y limpieza, recolección y disposición de desechos sólidos, agua
potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento de
maquinaria y equipos, gastos de administración y cualesquiera otros bienes y
servicios necesarios para el buen funcionamiento del inmueble que sirve de
asiento al establecimiento comercial, y mejoren o hagan posible su
funcionamiento.
El
"Comité Paritario de Administración del Condominio", podrá establecer
contribuciones y/o fondos adicionales para atender gastos de mercadeo o
propósitos especiales, cuando así se requiera para el mejor funcionamiento de
las actividades comerciales.
Artículo 37. Los gastos comunes serán cancelados por
los arrendatarios cuando así lo disponga el respectivo contrato de
arrendamiento y deberán ser fehacientemente demostrados por el administrador y
descritos en la correspondiente factura, emitida según las disposiciones del
ordenamiento jurídico vigente sobre el particular.
Las
reparaciones mayores serán por cuenta del arrendador.
Los
honorarios contratados por concepto de administración o gestión de los gastos
comunes o de condominio en ningún caso serán superiores a diez por ciento (10%)
del monto total de los gastos comunes a que refiere este artículo.
CAPÍTULO VII
DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y
EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
Artículo 38. En caso de que el propietario del
inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de
venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa,
siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de
los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales,
legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El
propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación
escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble,
expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de
venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses,
procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta,
documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad
colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por
escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días
calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de
rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de
dar en venta el inmueble a terceros.
Artículo 39. En caso de violación de la preferencia
ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más
favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho
al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis
(06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la
negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia
certificada del documento contentivo de la negociación.
CAPÍTULO VIII
DE LOS DESALOJOS Y
PROHIBICIONES
Artículo 40. Son causales de desalojo:
a.
Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o
dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b.
Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos,
en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la
convivencia ciudadana.
c.
Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los
provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el
arrendador.
d.
Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso
concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus
veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o
reglamento de condominio.
e.
Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que
ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f.
Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado
total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con
el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g.
Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o
renovación entre las partes.
h.
Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva
del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i.
Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le
corresponden conforme a la
Ley,
el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el
"Comité Paritario de Administración de Condominio".
Artículo 41. En los inmuebles regidos por este
Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
a.
El cobro por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento;
b.
El arrendamiento de inmuebles con condiciones físicas inadecuadas;
c.
El subarrendamiento, salvo en los casos previamente acordados con el
propietario y/o arrendador en el contrato respectivo;
d.
Establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo estipulado
en este Decreto Ley;
e.
Establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera;
f.
El cobro por activos intangibles tales como relaciones, reputación y otros
factores similares;
g.
El ajuste al canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato, salvo por
lo previsto en el propio contrato y en el presente Decreto Ley;
h.
El cobro de multas por parte del arrendador por la no apertura del local
comercial, por incumplimiento en el horario de apertura y/o cierre, por
incumplimiento de imposiciones por el arreglo de fachadas y vitrinas y demás
normas de convivencia; salvo que estas hayan sido establecidas de común acuerdo
en las normas o reglamento de condominio por parte del Comité Paritario de
Administración del Condominio;
i.
El cobro por parte del arrendador de cualquier otras penalidades, regalías o
comisiones parafiscales, salvo por lo previsto en el contrato y en el presente
Decreto Ley;
j.
El arbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y
arrendatario con motivo de la relación arrendaticia;
k.
La resolución unilateral del contrato de arrendamiento;
l.
Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles
vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la
instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días
continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la
instancia administrativa; m. La administración del contrato de arrendamiento
por parte de empresas extranjeras no radicadas en el país.
Artículo 42. Quedan prohibidos los avisos o anuncios
de publicidad ofreciendo inmuebles en arrendamiento comercial en los cuales se considere
una o más de las siguientes condiciones:
a.
Se limite por condiciones de preferencia sexual, política o religiosa,
identidad de género, origen étnico, estado civil, clase social, profesión o
condición social, discapacidad, enfermedades crónicas y/o terminales, para el
arrendamiento de inmuebles regidos por este Decreto Ley;
b.
Se oferten montos de rentas falsas o engañosas;
c.
Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la Infracción de las
normas aquí contenidas.
CAPÍTULO IX
DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Artículo 43. En lo relativo a la impugnación de los
actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia
Judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales
Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la
competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les
atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos
Comerciales.
El
conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de
arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la
Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el
Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.
CAPÍTULO X
SANCIONES
Artículo 44. Los propietarios, administradores,
arrendadores o arrendatarios que incumplan con las estipulaciones previstas en
el presente Decreto Ley, serán sancionados por el órgano rector en la materia,
o la instancia bajo su adscripción que este designe, que deberá señalar la
forma en que el sancionado podrá satisfacer el pago de la multa impuesta,
utilizando todos los medios legales a su alcance.
Las
multas se establecen de la manera siguiente:
1.
Quinientas Unidades Tributarias (500 UT), a quienes incumplan con cualquiera de
las estipulaciones previstas en los artículos 30; 41, literales "a" y
"b"; y 42, sin perjuicio a la aplicación de otras sanciones a que
hubiere lugar.
2.
Un mil quinientas Unidades Tributarias (1.500 UT), a quienes incumplan con
cualquiera de las estipulaciones previstas en los artículos 10; 11; 15; 16; 18;
19; 24; 26; 38; y 41, literales "d", f', "g",
"i", y j, sin perjuicio a la aplicación de otras sanciones a que
hubiere lugar.
3.
Dos mil quinientas Unidades Tributarias (2.500 UT), a quienes incumplan con
cualquiera de las estipulaciones previstas en los artículos 8; 13; 17; 31; 32;
34; 35; 36; 37; y 41, literales "c", "e", "h",
"k", "I" y "m"; sin perjuicio a la aplicación de
otras sanciones a que hubiere lugar.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera. Todos los contratos vigentes a la fecha
de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no
mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.
Segunda. Los procedimientos administrativos que estén
en curso a la fecha de publicación del presente Decreto Ley, se adecuarán a lo
establecido en el presente Decreto Ley, conforme a las disposiciones reglamentarias
dictadas por el Ejecutivo Nacional que regulen la transición de los
procedimientos determinados en las normas derogadas y los previstos en este
instrumento.
Tercera. Con la entrada en vigencia del presente
Decreto Ley se suspende la ejecución de medidas cautelares dictadas en los
procedimientos judiciales en curso, hasta tanto se agote la vía administrativa,
de conformidad con lo establecido en el artículo 41, literal "L".
Cuarta. Todos aquellos contratos celebrados en
moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de este Decreto Ley,
automáticamente se entenderán pactados en moneda de curso legal venezolana,
debiendo ajustarse sus estipulaciones económicas al presente Decreto Ley. Los
inmuebles sujetos a estas contrataciones deberán someterse a la regulación de
canon consagrada en la presente Ley dentro de los noventa (90) días siguientes
a su entrada en vigencia. El incumplimiento de esta disposición será sancionado
con multa equivalente a dos mil Unidades Tributarias (2.000 UT).
Quinta. Se
ordena la supresión de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del
Poder Popular para Vivienda y Hábitat.
Sexta.
El
Presidente de la República, mediante Reglamento, desarrollará el régimen de
supresión de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder
Popular para Vivienda y Hábitat y el régimen transitorio que resultare como consecuencia
de tal supresión, garantizando la implementación efectiva del presente Decreto
Ley y asegurando la continuidad administrativa de las funciones públicas
relacionadas con las categorías de arrendamiento reguladas por el presente
Decreto Ley.
DISPOSICIONES DEROGATORIAS
Primera. Se desaplican, para la categoría de
inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las
disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de
Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.
Segunda. Se deroga el Decreto N° 602, mediante el
cual se estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de
inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de
producción, del 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial N° 40.305
de la misma fecha.
DISPOSICIONES FINALES
Única.
El
presente Decreto Ley entrará en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta
Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.
Dado
en Caracas, a los veinticuatro días del mes de abril de dos mil catorce. Años
204° de la Independencia, 155° de la Federación y 15° de la Revolución
Bolivariana.
Cúmplase,
(LS.)
NICOLÁS
MADURO MOROS
Presidente de la
República
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