Gaceta
Oficial No 6.053 extraordinario
Caracas
12 de Noviembre del 2011
La Asamblea Nacional de la República Bolivariana de Venezuela
Decreta
la
siguiente,
LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y
CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
TÍTULO I
DISPOSICIONES FUNDAMENTALES
Capítulo I
De los principios
fundamentales
Objeto
Artículo 1. La presente Ley, tiene por objeto establecer el
régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados
a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; en el
marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat,
como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha
afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y
excluyente; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como
derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población;
contrarrestando la mercantilización y la especulación económica con la vivienda,
que la convierte en un medio de explotación y opresión del ser humano por el
ser humano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los
principios del Estado democrático y social, de derecho y de justicia,
cumpliendo el mandato de refundación de la República, establecido en la Carta
Magna.
Carácter estratégico y de interés
público
Artículo 2. La presente Ley es de carácter estratégico, en el
marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada y
un hábitat digno, y se declara de interés público general, social y colectivo
toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a
vivienda, pensión, habitación o residencia; a tal efecto, el Ejecutivo Nacional
tomará en esta materia las medidas que permitan desarrollar las bases y
mecanismos que garanticen a todas las familias, ciudadanos y ciudadanas, el
goce del derecho humano a una vivienda y hábitat en condiciones dignas que
humanice las relaciones familiares, vecinales, comunitarias y sociales de acuerdo
a la Constitución de la República y la ley.
Principios
Artículo 3. Las relaciones sociales, las normas, las
políticas públicas y los contratos en materia de arrendamiento de vivienda, se
rigen conforme a los principios de justicia social, igualdad, equidad,
solidaridad, corresponsabilidad, diversidad cultural, progresividad,
transparencia, responsabilidad social, sostenibilidad, participación, cogestión
y control social, defensa y protección ambiental, protección de la salud,
garantía de los derechos del hogar, la familia, la maternidad, la paternidad de
los niños, niñas, adolescentes y de toda persona en situación de
vulnerabilidad, a los fines de asegurar el desarrollo humano integral, la
consolidación y protección de la familia, así como el bienestar comunitario y
social en la búsqueda del buen vivir.
Promoción y estímulo del
arrendamiento socialmente responsable
Artículo 4. El Estado promoverá y protegerá el
arrendamiento responsable de viviendas, pensiones, residencias o habitaciones,
en el marco de la garantía integral del derecho a la vivienda y el hábitat, concebido
como:
1.
Una vivienda transitoria hacia la vivienda digna definitiva de las familias y
las personas, que se ve satisfecha con el acceso de todos y todas a la
propiedad de una vivienda digna y adecuada, conforme al mandato constitucional,
los derechos humanos y las leyes nacionales.
2.
Una respuesta a las necesidades de estadía transitoria para las familias y
personas, por razones de estudio, trabajo u otras, propias de la movilidad
social.
3.
Un medio para el uso responsable de la propiedad de viviendas, en tanto
constituye una forma de poner la vivienda al servicio de la sociedad, cuando no
se tiene disposición inmediata de ocupar o vender un bien de supremo interés
social; siendo contrario a la Constitución de la República y a esta Ley las
prácticas de acaparamiento y especulación en el sector inmobiliario.
Parágrafo único. La vivienda desocupada es contraria al
interés social e implica una contribución tributaria especial para los
propietarios, que será establecida por ley y determinada por el órgano
encargado de velar por su cumplimiento, como medida para promover el
arrendamiento de viviendas desocupadas que no se ofrezcan en venta, atendiendo
a las necesidades sociales en la materia. Se promoverá, igualmente, la
liberación de cargas tributarias sobre la propiedad de inmuebles que sean arrendados
como parte de las políticas de estímulo.
Fines supremos en materia de
arrendamiento
Artículo 5. La regulación jurídica y las políticas
públicas en materia de arrendamiento, persiguen como fines supremos:
1.
Promover el arrendamiento socialmente responsable, como vivienda complementaria
y transitoria en la protección y garantía del derecho humano a una vivienda
digna y adecuada para todas las personas y familias; de conformidad con la
Constitución de la República, las leyes y políticas nacionales en materia de
vivienda y hábitat, como parte de un sistema integrado orientado a responder a
la crisis de vivienda que vive nuestro pueblo.
2.
Garantizar que las familias y las personas no pasen más de diez años en
condición de arrendatarios o arrendatarias, promoviendo la disminución
progresiva de este plazo; a través del acceso de los arrendatarios y
arrendatarias a la propiedad de las viviendas, conforme a lo establecido en el
artículo 82 de la Constitución de la República y demás leyes que rigen la
materia, así como en el marco de la Gran Misión Vivienda Venezuela, dando
prioridad a aquellas familias que se encuentren en riesgo vital y las que
tengan mayor número de años viviendo en condición de arrendatarios o
arrendatarias, por no tener vivienda propia.
3.
Generar un marco jurídico y políticas públicas para el establecimiento de
relaciones arrendaticias justas, que procure el bienestar social y seguridad
jurídica de las partes en la relación arrendaticia. Estableciendo y garantizando
deberes y derechos de arrendadores, arrendatarios y arrendatarias, como sujetos
beneficiarios y corresponsables del sistema público para la regularización y
control de los arrendamientos de vivienda.
4.
Brindar protección especial por parte del Estado, con la corresponsabilidad de
la sociedad, a las familias y personas que viven en condición de arrendatarios
o arrendatarias, siendo considerado un sector vulnerable en tanto no tenga
acceso a la propiedad de la vivienda; especialmente cuando sea manifiesta la
condición de débil económico y por ende jurídico; susceptible de soportar relaciones
de explotación, discriminación o sometimiento para acceder a una vivienda
transitoria. Promoviendo, igualmente, la protección de los pequeños
arrendadores que respondan a la condición de débiles económicos y jurídicos.
5.
Promover una política de seguridad social del arrendatario o arrendataria, complementario
a la política habitacional que hace parte de la seguridad social de los
trabajadores y trabajadoras. Estableciendo a su vez políticas de protección a
los pequeños arrendadores responsables, que puedan verse afectados o afectadas
en una relación arrendaticia por incumplimiento o incapacidad económica del
arrendatario o arrendataria de acuerdo a la Constitución de la República y la
ley.
6.
Que prive la justicia sobre las formalidades jurídicas y la realidad sobre las
formas y apariencias; especialmente cuando las formas y apariencias que se
adopten estén dirigidas a menoscabar el interés social o los derechos de los
particulares en el goce del derecho a la vivienda, estableciendo por tanto
responsabilidades penales o pecuniarias según la gravedad del caso. Así como
establecer estrictos controles en el cambio del uso de los inmuebles destinados
a vivienda, que busquen evadir las responsabilidades inherentes a la propiedad
de dichos bienes; considerándose preferente el destino para vivienda o
habitación de acuerdo a la Constitución de la República y las leyes.
7.
Combatir el acaparamiento, la desocupación y mercantilización de viviendas; así
como la especulación, discriminación y relaciones de explotación del ser humano
por el ser humano, asociadas al arrendamiento de vivienda.
8.
Prohibir la discriminación y brindar protección a quienes se encuentren en
especial situación de vulnerabilidad, o susceptibles de ser discriminados o
discriminadas por: orientación sexual, identidad de género, origen étnico,
preferencia política y religiosa, condición económica, estado civil, edad,
clase social, estado de salud y condición física, entre otros.
9.
Promover la participación popular, la cogestión y la corresponsabilidad social
en la planificación, ejecución y control de la política nacional en materia de
arrendamiento de vivienda como parte integral de las políticas nacionales de
vivienda y hábitat; así como en la resolución alternativa de conflictos en
materia arrendaticia, a través de los medios alternativos de justicia
establecidos en la Constitución de la República y leyes nacionales.
10.
Garantizar la libertad de los particulares para celebrar contratos de
arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, de conformidad con la
voluntad de las partes, sujeto a los límites establecidos en esta Ley y demás
leyes nacionales, gozando los arrendatarios y arrendatarias del derecho a la
preferencia arrendaticia.
11.
Preservar y garantizar la seguridad jurídica y la mayor estabilidad de las
familias y las personas, en la tenencia de las viviendas que constituyen el
asiento principal del hogar. Se podrán crear beneficios dirigidos a estimular
los contratos a tiempo indeterminado o con mayor plazo, como puede ser una
menor carga tributaria o una disminución en la contribución social que genera
la relación arrendaticia para la seguridad habitacional.
12.
Erradicar los desalojos arbitrarios y combatir toda forma de presión y amenazas
de desalojo por los particulares; así como las que fueren realizadas por
servidores públicos y servidoras públicas, que no se encuentren fundamentadas
en decisiones administrativas o judiciales, o resulten fuera de sus
competencias; estableciendo sanciones severas en esta materia.
13.
Garantizar los derechos de las personas, víctimas de desalojos arbitrarios,
restituyéndolas en sus viviendas siempre que fuere posible u ofreciéndoles
alternativas para la constitución de su hogar en otra vivienda, que no
desmejore su condición de vida.
14.
Que el canon de arrendamiento esté dirigido principalmente a cubrir gastos por
deterioros del inmueble, gastos administrativos del Estado y de los
particulares, producto de la relación arrendaticia, conteniendo un margen de
ganancia, especialmente cuando comporten para el arrendador la prestación de un
servicio (caso de pensiones o residencias estudiantiles); y en los demás casos,
conforme sea definido por el ente rector en la materia, como parte de una
política de estímulo al arrendamiento, en el marco de los límites establecidos
en la ley.
15.
Prohibir el aprovechamiento de la inversión pública en servicios y obras, en la
zona donde se encuentra ubicado el inmueble, para encarecer los costos del
alquiler.
16.
Garantizar que el arrendamiento de viviendas, habitaciones, residencias y
pensiones no se constituya en una relación de explotación que comporte para los
arrendatarios y arrendatarias la pérdida de una parte sustancial de su salario
básico, necesario para la manutención, o que implique la pérdida de la
capacidad de ahorro para la adquisición de su vivienda propia.
17.
Establecer normas específicas para el alquiler en pensiones, habitaciones y
residencias estudiantiles que garanticen los derechos de estos sectores en sus
particulares condiciones.
18.
Crear un nuevo órgano en materia de arrendamiento de vivienda, que asuma la
rectoría en esta materia, generando capacidad de respuesta efectiva con la
participación protagónica del pueblo en la gestión.
19.
El órgano encargado en materia de arrendamiento de vivienda velará por el
cumplimiento de estos fines, con el objeto de lograr su implementación
progresiva, acompañada de una política de información y formación en la materia
de los servidores públicos y servidoras públicas, así como de la ciudadanía en
general.
20.
Establecer un conjunto de sanciones e indemnizaciones desde una visión
preventiva y restitutiva, tendientes a generar que los ciudadanos y ciudadanas
se abstengan de violar esta Ley, y que se vean obligados y obligadas a la
reparación de los daños causados a la sociedad, las familias y las personas con
sus acciones; se establecerán responsabilidades penales en los casos que se
atente o lesionen derechos esenciales de las familias y las personas.
Ámbito de aplicación
Artículo 6. Las normas contenidas en la presente Ley
son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el
territorio de la República. A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos
de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de
los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación
bajo las condiciones determinadas en esta Ley.
Definiciones
Artículo 7. Para todos los efectos de la presente
Ley debe entenderse como:
Vivienda:
Espacio
para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar, sobre el cual se
asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser
humano.
Vivienda
estudiantil: Es
aquel espacio físico vital, acondicionado como vivienda temporal para el
estudiante, bien sea habitación, casa, quinta, apartamento, anexo de una
vivienda, edificio o cualquier otra tipología de vivienda establecida en esta
Ley, que permita el desarrollo integral y progresivo durante su formación.
Dicha vivienda puede ser de carácter pública, privada o mixta.
Habitación:
Espacio
físico que es parte de un inmueble, utilizado como morada y asiento principal
de persona o familia para su vivienda.
Pensión:
Espacio
físico comprendido por un conjunto de habitaciones y áreas para servicios
comunes, utilizadas de forma continua como vivienda.
Reparaciones
menores: Todas
aquellas que se realizan en función de recuperar, mantener o reponer por el
deterioro producido debido al uso cotidiano de la vivienda, que no se
corresponda con el desgaste propio del inmueble y su estructura, y que son
responsabilidad del arrendatario o arrendataria.
Reparaciones
mayores: Son
aquellas necesarias, inherentes al desgaste natural o derivado de vicios
ocultos de las instalaciones y estructura del inmueble destinado a vivienda, y
que son responsabilidad del arrendador.
Multi
arrendador: Persona
natural o jurídica que, a título personal o a través de terceros, se dedica al
arrendamiento de tres o más viviendas.
Pequeño
arrendador: Es
aquella persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de una o dos
viviendas.
Residencias:
Son
aquellos inmuebles arrendados por habitación o cama sobre la cual se asienta su
vivienda.
Capítulo II
Exclusiones
Excepción del ámbito de
aplicación
Artículo 8. Quedan exceptuados del ámbito de
aplicación de esta Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
1.
Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
2.
Las fincas rurales.
3.
Los fondos de comercio.
4.
Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a
temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de
alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales, siempre
que acrediten su registro ante la autoridad competente.
5.
Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales,
industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las
especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes.
Exclusión por relación laboral
Artículo 9. Queda excluida del régimen de la
presente Ley la ocupación de vivienda, habitación o pensión, que sean
consecuencia, o con ocasión, de una relación laboral o una relación de
subordinación existente. No así, a los efectos de la fijación del canon de los inmuebles
sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario,
sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo, con la excepción
que establezca la presente Ley.
Exclusión de la fijación del
canon de arrendamiento
Artículo 10. Quedan excluidos del régimen de esta
Ley, a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, los
inmuebles pertenecientes a la República, a los estados, a los municipios y a
los órganos y entes públicos que determine expresamente el Ejecutivo Nacional,
salvo en aquellos casos en los cuales, con motivo de las actividades que se
desarrollen en tales inmuebles, los indicados órganos y entes actúen en función
jurídico-privada.
Capítulo III
Prohibiciones expresas
Prohibición de decretar medidas
cautelares
Artículo 11. Queda prohibido expresamente dictar
medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles destinados a vivienda,
incluyendo la de los trabajadores y trabajadoras residenciales, pensiones o habitaciones
que se constituyan en el hogar de personas y familias.
Prohibición del arrendamiento de
viviendas inadecuadas
Artículo 12. Se prohíbe el arrendamiento o
subarrendamiento de las viviendas urbanas y suburbanas que no posean las
condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, que representen
riesgos para la seguridad, la salud y la vida de las personas. Están
comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas construidas con
materiales inadecuados o perecederos, tales como: tablas, latas y cartones;
asimismo aquellos inmuebles producto de demoliciones o de construcciones no culminadas
que, a la simple observación, carecen de las condiciones mínimas de seguridad
para la garantía de la vida humana y, adicionalmente, que carecen de servicios
de infraestructura primaria.
En
consecuencia, nadie estará obligado u obligada a pagar canon de arrendamiento
por viviendas de este tipo. No quedando estas relaciones arrendaticias
excluidas de la aplicación de esta Ley, en cuanto a la responsabilidad y sanciones
a que hubiere lugar, así como al disfrute de las garantías y derechos a favor
de los arrendatarios y arrendatarias
De las viviendas adjudicadas por
el Estado
Artículo 13. Por ser contrario al interés público,
queda expresamente prohibido el arrendamiento de viviendas adjudicadas por el Estado,
salvo los casos autorizados por el órgano encargado con competencia en la
materia, y en ningún caso podrá tener fines de lucro.
De
violarse esta disposición, el órgano competente en la materia deberá abrir el
proceso administrativo a que diera lugar, con el fin de aplicar las sanciones
correspondientes.
De los anuncios en prensa
Artículo 14. Quedan prohibidos los avisos o anuncios
de prensa, o de cualquier otro medio de publicidad, en los cuales:
1.
Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas,
la circunstancia de no tener niños, niñas o adolescentes, de estar en estado de
gestación, la de ser extranjero o extranjera el arrendatario, arrendataria,
subarrendatario o subarrendataria, así como establecer discriminación por:
orientación sexual, identidad de género, edad, origen étnico, preferencia
política y religiosa, condición económica, estado civil, clase social,
profesión o condición social, y en otros casos de vulnerabilidad o marginación,
discapacidad, enfermedades terminales, entre otras.
2.
Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el
numeral que antecede.
3.
Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las
disposiciones legales sobre la materia.
En
la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos
residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la finalidad
de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten
de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta
circunstancia; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador
dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley.
De la exhibición de los inmuebles
Artículo 15. Se prohíbe el cobro de sumas de dinero
por sólo exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento. La
comisión por arrendar el inmueble deberá ser imputada al arrendador.
El
incumplimiento de este artículo será sancionado conforme a la presente Ley.
Capítulo IV
De la competencia de la
administración, de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
de la jurisdicción especial inquilinaria y la defensoría pública para la
protección del derecho a la vivienda
Sección primera
De la competencia de la
administración
Órgano rector
Artículo 16. Las funciones administrativas en materia
de arrendamiento de vivienda son de la competencia exclusiva del Poder
Ejecutivo Nacional.
Se
crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual forma
parte de la estructura del Ministerio del Poder Popular con competencia en
materia de vivienda y hábitat, correspondiéndole ejercer la rectoría en la
materia objeto de regulación en la presente Ley.
Representación en los estados
Artículo 17. El Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hábitat, a través de la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, creará un sistema de coordinación nacional
en la materia; con instancias de representación en todas las entidades
federales de la República, con el objeto de garantizar el cumplimiento de las
disposiciones contenidas en la presente Ley; coordinar la aplicación en los
municipios de la política referente a la materia arrendaticia, con criterios de
equidad, justicia y contenidos de interés social, de conformidad con lo
establecido en la Constitución de la República; así como promover la
participación popular en la planificación, ejecución y control de la gestión
pública en esta materia.
Estructura, organización y
funcionamiento
Artículo 18. La Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, mediante su reglamento interno, establecerá una
estructura organizativa racional que le permita ejercer con eficacia sus funciones.
El
reglamento interno de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda
establecerá lo relativo al ingreso, ascenso, traslado, suspensión y retiro de
los funcionarios públicos y funcionarias públicas, conforme lo dispone la
Constitución de la República y la Ley del Estatuto de la Función Pública, así
como los límites a la incorporación de trabajadores y trabajadoras bajo el
régimen de la Ley Orgánica del Trabajo.
Patrimonio de la Superintendencia
Artículo 19. El patrimonio de la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda estará conformado por:
1.
Las rentas, recursos, bienes y derechos que le asigne el Ministerio del Poder
Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, y otros órganos del
Ejecutivo Nacional de conformidad con el ordenamiento jurídico aplicable.
2.
Los recursos y bienes que obtenga por el ejercicio de sus competencias.
3.
El producto de lo recaudado por concepto de multas de su competencia.
4.
Las donaciones, legados y demás liberalidades que le sean otorgadas.
De las atribuciones
Artículo 20. Corresponde a la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, ejercer la regulación, administración,
supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los
arrendadores, arrendatarios o arrendatarias, en cuanto al cumplimiento de las
obligaciones establecidas en esta Ley. Teniendo las siguientes atribuciones a
su cargo:
1.
Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías contenidos en la
presente Ley.
2.
Diseñar, implementar y evaluar los mecanismos de aplicación, control y
seguimiento de la presente Ley.
3.
Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.
4.
Realizar, a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos
en la presente Ley.
5.
Requerir a las personas y entidades sometidas a la regulación y control de la
Superintendencia, cuando fuere necesario y dentro del límite de las funciones
que le confiere la ley, los datos o documentos sobre sus cualidades y la relación
arrendaticia, así como certificar la colaboración o no, por parte del sujeto
investigado.
6.
Realizar la inspección y fiscalización de los inmuebles y personas sujetas a la
presente Ley, a los fines de la aplicación de la misma.
7.
Efectuar los procedimientos para la determinación de ilícitos sancionados por
la presente Ley, así como el incumplimiento de los deberes y derechos en ella
establecidos.
8.
Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de
conformidad con lo establecido en la presente Ley.
9.
Proveer, en coordinación con las direcciones correspondientes del Ministerio
del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, de refugio
o vivienda, transitoria o definitiva, al sujeto afectado por el desalojo y su
grupo familiar, si éste comprobare que no tiene lugar donde habitar.
10.
Diseñar y ejecutar la política de información y formación en materia de
arrendamiento de vivienda, de los servidores públicos y servidoras públicas,
así como de la ciudadanía en general.
11.
Proveer al Ejecutivo Nacional de la información y recomendaciones necesarias en
esta materia, para la definición de los planes nacionales en materia de
vivienda y hábitat como un sistema integrado.
12.
Generar, en conjunto con las organizaciones sociales creadas para la protección
de los derechos de los arrendatarios y arrendatarias, políticas públicas que
permitan fomentar el acceso a una vivienda adecuada, segura, cómoda, con
servicios básicos esenciales que incluya un hábitat que humanice las relaciones
familiares, vecinales y comunitarias.
13.
Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su
normativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre
éste; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de
actualización permanente.
14.
Solicitar a los sujetos de la presente Ley, la información que estime pertinente
a los fines del ejercicio de sus competencias y, en especial, de las
atribuciones de control y fiscalización que le han sido otorgadas por esta Ley.
15.
Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda,
estableciendo en el registro nacional una base de datos de contratos de
arrendamiento.
16.
Realizar inspecciones en las viviendas que estén destinadas al uso del
arrendamiento, a fin de validar su estado de conservación en el mantenimiento
primario y preventivo, además de corroborar el fiel cumplimiento de lo
establecido en la presente Ley.
17.
Las demás atribuciones que le sean propias, de conformidad con lo establecido
en esta Ley.
De la revisión previa del
contrato de arrendamiento
Artículo 21. La Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, como órgano de control y revisión, debe verificar
que los contratos escritos cumplan con todos los parámetros establecidos en esta
Ley. Especialmente en lo que se refiere a las condiciones del arrendamiento y
el canon, que debe ser calculado por los métodos contenidos en la presente Ley.
Obligación de los arrendadores
Artículo 22. Los arrendadores deberán remitir a la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, los datos que sean requeridos
a los efectos del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Inclusión de los arrendatarios y
arrendatarias
Artículo 23. Los arrendatarios y arrendatarias
tendrán derecho a solicitar la inclusión en el Registro Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, de sus respectivos contratos, dando cuenta por
escrito al arrendador de los datos remitidos.
Incumplimiento de los
arrendadores
Artículo 24. El incumplimiento de la obligación
prevista en el artículo 22 de la presente Ley, por parte del arrendador, dará
origen a que se le imponga una multa de conformidad con las sanciones previstas
en esta Ley.
Facultades de inspección
Artículo 25. La Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, tendrá las más amplia facultades de inspección y
fiscalización en el ejercicio de las competencias que le han sido otorgadas mediante
la presente Ley, así como las que le correspondieren de conformidad con el
ordenamiento jurídico vigente.
Del o de la Superintendente Nacional
de Arrendamiento de Vivienda
Artículo 26. La Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, órgano adscrito al Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hábitat, estará a cargo del o de la
Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, cuyo nombramiento y
remoción compete al Presidente o Presidenta de la República.
Sección segunda
De la jurisdicción especial inquilinaria
Órganos jurisdiccionales
Artículo 27. La competencia judicial en el Área
Metropolitana de Caracas corresponde a los tribunales superiores en lo civil y
contencioso administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos
administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda; y en el resto del país, la competencia corresponde a los juzgados de
municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo
caso, a tales juzgados del interior de la República se les atribuye la
competencia especial contencioso administrativo en materia inquilinaria.
El
conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere
esta Ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento, será competencia de
la Jurisdicción Civil Ordinaria.
Sección tercera
De la Defensa Pública con
competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la
defensa del derecho a la vivienda
De la Defensa Pública
Artículo 28. La Defensa Pública en desarrollo de la
activación de la competencia en materia civil y administrativa especial
inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, debe poner al
servicio del sistema rector nacional para la defensa de los derechos de los
arrendatarios y arrendatarias y del derecho a la vivienda, y de todos los
ciudadanos y todas las ciudadanas, a nivel nacional, los defensores públicos y
defensoras públicas con dicha competencia en cada localidad donde exista una unidad
regional de la Defensa Pública o extensión de la misma.
La
máxima autoridad de la Defensa Pública designará defensores públicos y
defensoras públicas con competencia en materia civil y administrativa especial
inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, los cuales podrán
tener competencias en el ámbito local, regional o plena, a nivel nacional.
En
el ejercicio de la competencia en materia civil y administrativa especial
inquilinaria, y para la defensa del derecho a la vivienda, será preeminente la
defensa de los derechos humanos de las personas que lo requieran.
Atribuciones de la Defensa
Pública con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria
y para la defensa del derecho a la vivienda
Artículo 29. En el marco de la presente Ley, y sin
menoscabo de las competencias legalmente atribuidas a la máxima autoridad de la
Defensa Pública, para designar defensores públicos o defensoras públicas y
asignar competencias por la materia y el territorio, así como de las normativas
internas dictadas por la Defensa Pública con relación a la materia civil y
administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la
vivienda, los defensores públicos y defensoras públicas con competencia en
dicha materia, tendrán las siguientes atribuciones:
1.
Velar por la tutela judicial efectiva del derecho a la defensa, en los procesos
judiciales o administrativos relacionados con el respeto y la garantía del
derecho a la vivienda, previsto como un derecho humano en convenios
internacionales y en la Constitución de la República.
2.
Orientar, asesorar, asistir y representar a todas las personas que lo
requieran, para la defensa de sus derechos, intereses y garantías en materia
inquilinaria, inmobiliaria y sobre asuntos del derecho a la vivienda.
3.
Ejercer la defensa de los usuarios y usuarias del servicio, ante los tribunales
de municipios, primera instancia y superiores, así como ante los órganos
administrativos en la materia de su competencia.
4.
Ejercer la acción de amparo constitucional y los recursos de nulidad ante el
órgano jurisdiccional competente, en defensa de los usuarios y usuarias que
vean afectados su derecho a la vivienda como arrendatarios o arrendatarias.
5.
Promover las pruebas que sean necesarias para la mejor defensa de los intereses
de los afectados o afectadas.
6.
Anunciar el recurso de apelación o de casación, de ser procedente, pudiendo
formalizar solamente el primero de ellos.
7.
Informar al defensor público o defensora pública con competencia ante la Sala
de Casación correspondiente del Tribunal Supremo de Justicia, de los recursos
anunciados.
8.
Ejercer las acciones de amparo contra las decisiones de los tribunales con
competencia en materia civil y mercantil, que amenacen o violen derechos o
garantías constitucionales y, de ser el caso, informar al defensor público o
defensora pública con competencia ante la Sala Constitucional del Tribunal
Supremo de Justicia, sobre la acción intentada.
9.
Interponer los recursos administrativos contra las decisiones de los órganos
administrativos con competencia en la materia.
10.
Levantar censos y estadísticas de las personas usuarias de este servicio, a los
fines de canalizar sus necesidades de vivienda ante los órganos competentes.
11.
Practicar, a requerimiento de parte, inspecciones a los fines de asegurar el
respeto al derecho a la vivienda cuando se vulneren los derechos y garantías de
los arrendatarios y arrendatarias.
12.
Promover y proponer las medidas que estime necesarias, para la protección de
sus asistidos o representados, a los fines de prevenir amenazas o violaciones
de sus derechos y garantías relacionadas con la materia objeto de la presente
Ley.
13.
Cualquier otra que, a consideración de la máxima autoridad de la Defensa
Pública, sea necesaria para la defensa de los derechos e intereses de los
ciudadanos y ciudadanas que requieran el servicio.
14.
Las demás que la atribuyan la Constitución de la República, la Ley Orgánica de
la Defensa Pública, su reglamento y normativas internas de la Defensa Pública.
Capítulo V
Del Sistema Nacional para la
Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a
la Vivienda
Definición, objetivos y
funcionamiento del Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa
Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda
Artículo 30. El Sistema Nacional para la Defensa en
materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la
Vivienda, es el conjunto de órganos y entes que coordinan las acciones de
interés público a nivel nacional, destinadas a la protección y atención de
todos los ciudadanos y ciudadanas a quienes se les haya violentado tales
derechos, y establecen los medios para asegurar el goce efectivo de los mismos.
De la estructura
Artículo 31. El Sistema Nacional para la Defensa en
materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la
Vivienda está conformado por:
1.
El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y
hábitat.
2.
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
3.
Los tribunales competentes en la materia.
4.
El Ministerio Público.
5.
La Defensa Pública, como órgano constitucional autónomo, y a través de los
defensores públicos y defensoras públicas con competencia en materia civil y
administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la
vivienda.
6.
La Defensoría del Pueblo.
Para
el logro de sus objetivos, el Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil
y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda cumplirá con
sus funciones y objetivos, a través de las competencias atribuidas a cada uno
de sus integrantes.
TÍTULO II
DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA
Capítulo I
Deberes y derechos
Irrenunciabilidad de los derechos
Artículo 32. Los derechos que la presente Ley
establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables;
será nula toda la acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia,
disminución o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en
ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados en
la presente Ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que lo
ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa,
según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores.
Condiciones del inmueble
Artículo 33. Los arrendadores de inmuebles destinados
al arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en buen estado de
mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán coordinar con las juntas
de condominio o administradoras, para que se contraten a personas especializadas
en el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores,
ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos, sistema eléctrico,
disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias de
inmuebles.
Todo
ello sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las
partes. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta
disposición, se regirán de conformidad con lo establecido en el Código Civil y
demás leyes u ordenanzas aplicables.
Entrega del inmueble
Artículo 34. Es un deber de los arrendadores entregar al
arrendatario o arrendataria el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de
servicios, seguridad y sanidad, así como poner a su disposición los servicios,
cosas o usos conexos y los adicionales, en la fecha convenida o en el momento
de la celebración del contrato.
Mantenimiento de los servicios
Artículo 35. Es una obligación de los arrendadores
preservar el buen estado de los inmuebles, los servicios básicos, áreas comunes
y adicionales, según lo convenido en el contrato, para lo cual deberá coordinar
con la junta de condominio o la administradora.
Del pago de servicios
Artículo 36. Los pagos de servicios comunes en
habitaciones de casas de vecindad, pensiones y habitaciones en viviendas
particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado, o
subarrendado por partes, para ser habitado, será responsabilidad del arrendador
o subarrendador. El arrendador o subarrendador que por la necesidad del
arrendatario o arrendataria, incumpla este artículo será sancionado de
conformidad con la presente Ley. En caso de inmueble unifamiliar el pago de los
servicios públicos corresponderá al arrendatario o arrendataria.
Sobre las reparaciones del
inmueble
Artículo 37. Cuando el inmueble arrendado requiera
reparaciones mayores, el arrendador estará en el deber de solventarlas. En caso
de ser llevadas a cabo por el arrendatario o arrendataria, previa notificación
al arrendador o en su defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda, el costo de las reparaciones serán deducibles al canon de
arrendamiento.
En
caso de ser necesario el traslado temporal del grupo familiar, por reparaciones
mayores y urgentes que pongan en riesgo la vida de los arrendatarios o arrendatarias,
deberá ser avalado por los órganos competentes en la materia y garantizada la
vivienda temporal al arrendatario o arrendataria, así como su retorno al
inmueble reparado en el lapso establecido por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
Subrogación de los contratos
Artículo 38. Si durante la relación arrendaticia, por cualquier
causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o
jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la
persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de
los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y,
por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los
mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma
sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente
Ley.
Del cobro indebido de los cánones
Artículo 39. No se podrán cobrar cánones de
arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que esta Ley
ofrece, o producto de una regulación emitida por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda; los arrendadores que haciendo uso de la necesidad
del arrendatario o arrendataria, no cumplan con el presente artículo, serán
objeto de sanción de conformidad con la presente Ley, sin perjuicio del derecho
que le asiste al arrendatario y arrendataria de iniciar los procedimientos
establecidos en esta Ley.
Daños maliciosos
Artículo 40. El arrendador no estará obligado a
efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por los
arrendatarios o arrendatarias.
Estos
daños deberán ser determinados por las autoridades competentes, las cuales
identificarán si fueron causados maliciosamente por el arrendatario o
arrendataria.
Uso y goce de la vivienda
Artículo 41. El arrendador tiene la obligación de
garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario o arrendataria, durante
el tiempo del contrato; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador
dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley y
el Código Civil.
Cobro del canon de arrendamiento
Artículo 42. El arrendador tiene el derecho a recibir
el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el
contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o
arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar
dicho canon.
Entrega del inmueble al
arrendador
Artículo 43. El arrendador tiene el derecho a recibir
el inmueble en buenas condiciones de uso, de acuerdo como lo arrendó, salvo el
deterioro que sufre el inmueble por vetustez. Es obligación del arrendatario o
arrendataria entregar el inmueble en buenas condiciones de uso de acuerdo como
lo arrendó, salvo el deterioro que sufre el inmueble por vetustez.
Prohibición del subarrendamiento
y cesión
Artículo 44. Queda prohibido el subarrendamiento del
inmueble, realizado sin autorización expresa y escrita del arrendador, así como
la cesión del contrato. Los infractores o infractoras de esta disposición, serán
objeto de sanción de conformidad con la presente Ley.
Sin
perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del
contrato.
De la obligación de formalizar la
relación arrendaticia
Artículo 45. El arrendador o propietario de inmuebles
que hayan sido subarrendados o dados en cesión, sin la autorización expresa y
escrita del arrendador o propietario, antes de la entrada en vigencia de la presente
Ley, están en la obligación de formalizar la relación arrendaticia con las
personas que ocupen en ese momento el inmueble, ante la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en los términos establecidos de común
acuerdo sin menoscabo de los derechos adquiridos por el subarrendatario o
subarrendataria, cuya antigüedad de permanencia en el inmueble deberá ser
reconocida por el arrendador, previa certificación, mediante documento público
o privado.
Derecho a la suscripción del
contrato
Artículo 46. Los arrendatarios y arrendatarias
tienen derecho a que se elabore un contrato escrito, según acuerdo voluntario
entre las partes; el mismo deberá ser público, a tal efecto las notarías
públicas y los registros con funciones notariales deberán exonerar de todo
gravamen estas actuaciones. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo
dispuesto en el presente artículo, serán objeto de sanción conforme lo dispone
la presente Ley.
Del canon de arrendamiento
Artículo 47. El arrendatario y arrendataria tiene el
derecho a que se le fije un canon de arrendamiento de conformidad con lo
dispuesto en la presente Ley, a tal efecto, no estará obligado u obligada a:
1.
Pagar un canon superior al que arroje la aplicación de la fórmula del justo
valor, establecido en esta Ley y fijado por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
2.
Aceptar la condición de la compra o arriendo de bienes muebles que se
encuentren en el área que se pretende arrendar, para la suscripción del
contrato.
Los
arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán
objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.
Del registro de arrendatarios y
arrendatarias
Artículo 48. Todas aquellas personas con necesidad de
vivienda, que estén en capacidad de cancelar un canon de arrendamiento mensual,
deben inscribirse en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
De la ubicación a viviendas de
arrendatarios y arrendatarias con medidas de desalojos
Artículo 49. Al arrendatario o arrendataria y su
grupo familiar, que tengan sentencia firme para desalojar la vivienda y
manifestaren y comprobaren ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda no tener lugar donde habitar, el órgano competente en la materia de
vivienda y hábitat se encargará de proveerle un refugio temporal o la
adjudicación de una vivienda digna definitiva, en cualquier lugar del país, sin
menoscabar las relaciones familiares, de trabajo y de estudio.
Capítulo II
De los contratos
Del contrato
Artículo 50. El contrato de arrendamiento, es aquel
mediante el cual el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y
goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de manera pacífica, quien
a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deberá cumplir con las formalidades
establecidas en la presente Ley.
Duración de los contratos
Artículo 51. Los contratos de arrendamiento tendrán
una duración mínima de un año, los cuales podrán ser renovados por preferencia del
arrendatario o arrendataria. Pudiendo el arrendatario o arrendataria manifestar
antes de la culminación del lapso, su voluntad de no continuar con el contrato
sin perjuicio de tener que pagar indemnizaciones o cánones restantes.
De los ejemplares del contrato
Artículo 52. Las partes, al suscribir el contrato de
arrendamiento, deben extender tres ejemplares en original de un mismo tenor, de
los cuales uno será para el arrendador, uno para el arrendatario o arrendataria,
y uno para la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Anexo de la fijación del canon
Artículo 53. A los contratos de arrendamiento se les
debe anexar, como parte integral, la resolución mediante la cual la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda fija el correspondiente canon
de arrendamiento, so pena de nulidad; los arrendadores que hagan caso omiso de
lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción, conforme lo
dispone la presente Ley.
Los
arrendadores que incumplan con lo establecido en el presente artículo, deberán
otorgar un nuevo contrato a los arrendatarios o arrendatarias conforme lo
dispone la presente Ley.
Prohibición del pago en moneda
extranjera
Artículo 54. Los contratos de arrendamiento se celebrarán en
moneda de curso legal nacional; los arrendadores que hagan caso omiso de lo
dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción, conforme lo dispone
la presente Ley.
Aquellos
contratos que se celebraron en moneda extranjera antes de la entrada en
vigencia de la presente Ley, se adecuarán a las formalidades establecidas en
ésta, en un lapso de treinta días continuos a partir de su entrada en vigencia.
Sometimiento a la jurisdicción
judicial
Artículo 55. Los contratos de arrendamiento quedan
sometidos a la jurisdicción judicial donde se encuentre el inmueble.
Subrogación de contratos
Artículo 56. Cuando se produzca la disolución del
grupo familiar que ocupe una vivienda arrendada, sea esta disolución ocasionada
por divorcio, separación judicial, nulidad del matrimonio o finalización del
concubinato, y el cónyuge, concubino, concubina o miembro del grupo familiar
que fuera el arrendatario o arrendataria de la vivienda, decidiera mudarse de
esa vivienda, manifestase su voluntad de no renovar el contrato o lo
desistiera, el otro cónyuge, concubino, concubina o miembro del grupo familiar,
que conviviera con el arrendatario o arrendataria, tendrá derecho a permanecer
en esa vivienda, con el contrato subrogado a su nombre, y con los mismos deberes
y derechos aceptados en la relación arrendaticia.
A
tales efectos, deberá el cónyuge, concubino, concubina o miembro del grupo
familiar no arrendatario, que desee continuar haciendo uso de esa vivienda,
manifestar su voluntad de subrogarse el contrato, por escrito en documento
autenticado y dentro de un plazo de sesenta días a partir del momento en que ocurra
la disolución del grupo familiar.
Subrogación por muerte del
arrendatario o arrendataria
Artículo 57. En caso de fallecimiento del
arrendatario o arrendataria, podrán subrogarse la relación arrendaticia los
ocupantes beneficiarios o beneficiarias del inmueble, quienes prueben una
permanencia pacífica y continua en la vivienda, debiendo cumplir los términos
expuestos en el contrato. Esta situación será homologada por la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en un plazo no mayor a
treinta días hábiles del fallecimiento del arrendatario o arrendataria.
Del contrato distinto al
arrendamiento
Artículo 58. El contrato cuyo contenido tenga un fin
distinto a lo establecido en la presente Ley se declarará nulo, al demostrar el
arrendatario o arrendataria la existencia de una relación arrendaticia de
vivienda. Sin menoscabo de perjudicar la antigüedad en la relación. Los
arrendadores que incurran en la falta establecida en este artículo serán
sancionados de conformidad con lo establecido en la presente Ley.
Capítulo III
De las viviendas
estudiantiles
Del registro como arrendador de
vivienda estudiantil
Artículo 59. Toda persona natural o jurídica que
ofrezca vivienda en alquiler para el uso estudiantil, deberá estar registrado
como arrendador de vivienda estudiantil, ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
La
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá diseñar una
política de beneficios, dirigidos a promover el arrendamiento de vivienda
estudiantil, debiendo realizar convenios con organizaciones sociales,
instituciones públicas, privadas y personas naturales o jurídicas, en
satisfacción al derecho de una vivienda digna y adecuada para los estudiantes.
De las condiciones de
habitabilidad
Artículo 60. La vivienda estudiantil deberá contar
con espacios dignos de habitabilidad, necesarios para el estudio, desarrollo
integral en armonía y el esparcimiento del estudiante, que permita satisfacer sus
necesidades básicas tales como: la cocina para la alimentación, sanitario para
el aseo personal, el dormitorio para el descanso, entre otros, debiendo estar
garantizada la privacidad del estudiante por parte del arrendador de vivienda
estudiantil.
De la convivencia
Artículo 61. La convivencia en la vivienda estudiantil
será establecida mediante normas internas, definidas por el acuerdo entre el
arrendador y los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, sin atentar el
principio de respeto mutuo y de convivencia, pudiendo participar los consejos
comunales o consejos estudiantiles y las organizaciones protectoras de los
derechos de los estudiantes, debiendo dicha normativa ser homologada por la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, una vez acordada.
Las
normas de convivencia serán elaboradas y deberán estar suscritas sobre la base
del contrato de arrendamiento, y actualizadas para mejorarlas anualmente o a
solicitud de los estudiantes arrendatarios, arrendatarias o el arrendador,
cuando así lo consideren por mutuo acuerdo o cuando sea expresada la necesidad
de modificación por una de las partes. En caso del incumplimiento de algunas de
las partes, se exigirá el cumplimiento ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
Derechos de los estudiantes
arrendatarios o arrendatarias
Artículo 62. Son derechos irrenunciables de los
estudiantes arrendatarios o arrendatarias:
1.
El uso, goce y disfrute de las áreas comunes, así como de los servicios básicos
con los que cuente el inmueble sobre el cual se constituye la vivienda
estudiantil.
2.
El respeto a la privacidad, integridad, salud física y psicológica de los
estudiantes arrendatarios o arrendatarias, por parte del arrendador de vivienda
estudiantil.
3.
El libre desenvolvimiento de la personalidad y la utilización del tiempo, los
cuales no podrán ser restringidos a causa del horario de entrada, salida y
permanencia en la vivienda estudiantil, sin que ello implique el menoscabo de
las normas de convivencia establecidas.
4.
Cualquier otro inherente a las personas, establecidos por el ordenamiento jurídico
vigente y los tratados internacionales firmados y ratificados por la República.
Deberes de los estudiantes
arrendatarios o arrendatarias
Artículo 63. Son deberes de los estudiantes
arrendatarios o arrendatarias, en base al principio de respeto mutuo y
convivencia:
1.
Conocer, respetar y cumplir las normas de convivencia en la vivienda estudiantil.
2.
Cuidar y colaborar con el mantenimiento del buen estado de los espacios de la
vivienda estudiantil.
3.
El respeto a la intimidad y privacidad del arrendador o arrendadora y su
familia.
Los contratos de arrendamiento
para vivienda estudiantil
Artículo 64. Los contratos de arrendamiento para
estudiantes de vivienda estudiantil, deberán tomar en consideración el tiempo
de duración del programa de estudio.
Del espacio del dormitorio
individual o colectivo
Artículo 65. En relación al arrendamiento de vivienda
estudiantil, el espacio físico sobre el cual se constituye el dormitorio
individual deberá tener como mínimo nueve metros cuadrados (9m2), dimensión
considerada a los efectos de esta Ley como necesaria para el desarrollo integral
y progresivo durante la formación del estudiante.
El
dormitorio colectivo de la vivienda estudiantil, deberá tener como mínimo seis
metros cuadrados (6m2) por cada estudiante arrendatario o arrendataria.
Capítulo IV
De los cánones y su fijación
De
la competencia
Artículo 66. Es competencia de la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la fijación del canon de arrendamiento de
los inmuebles regulados por la presente Ley.
De la oportunidad para la
cancelación del canon
Artículo 67. El pago del canon de arrendamiento será
mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al
vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago
anticipado de cánones de arrendamiento.
Del procedimiento para la
cancelación del canon de arrendamiento de vivienda
Artículo 68. El pago se efectuará en una cuenta
corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal
fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
No
se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador
haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago,
así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento
de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago
se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa.
Del recibo de pago
Artículo 69. El arrendador queda obligado a entregar
al arrendatario o arrendataria un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que
éste se realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de
la obligación de pago por el arrendatario o arrendataria.
El
recibo o documento acreditativo que lo sustituya, deberá contener separadamente
las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la
totalidad del pago, y específicamente el canon en vigor.
Presupuestos para la clausura de
la cuenta corriente
Artículo 70. El arrendador podrá clausurar la cuenta
corriente indicada en el artículo 68 cuando:
1.
Se haya terminado la relación arrendaticia.
2.
Se haya declarado con lugar el desalojo del inmueble por cualesquiera de las
causales establecidas en la presente Ley y la decisión haya quedado
definitivamente firme.
De la no comparecencia o no
identificación del arrendador
Artículo 71. En los casos de relaciones arrendaticias
en las cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o
arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68, a favor del
propietario o herederos del inmueble, mientras éstos comparecen, salvo las
excepciones que establezca la ley o por concepto de herencia yacente. Los
intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento,
serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño
Arrendador.
De las cuentas clausuradas por intervención
o investigación
Artículo 72. Cuando un arrendatario o arrendataria
deposite los pagos correspondientes al canon y a las otras obligaciones
contraídas, en una cuenta que haya sido clausurada por una intervención financiera
de la entidad bancaria o por alguna investigación judicial, deberá notificar de
esta situación, en un lapso de treinta días hábiles, a la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para que ésta disponga lo conducente y
el arrendatario o arrendataria pueda cumplir con su obligación de pago.
Determinación del cálculo del
justo valor
Artículo 73. Para la determinación del valor del
inmueble (VI), la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá
utilizar los elementos científicos que se enuncian en este artículo, así como
cualquier otro, en función de mejorar la fórmula que se establezca a favor del
justo valor y la garantía de los fines supremos en materia de arrendamiento
establecidos en esta Ley.
1.
Valor de reposición.
2.
Dimensiones del inmueble.
3.
Valor de depreciación.
4.
Vulnerabilidad sísmica.
5.
Región geográfica.
Del valor de reposición
Artículo 74. A los efectos del artículo anterior, el
valor de reposición será aquel determinado por el valor de construcción en la
actualidad, el cual será fijado anualmente por el Ministerio del Poder Popular
con competencia en materia de vivienda y hábitat; dicho valor deberá ser expresado
en bolívares por metro cuadrado. A tal efecto, la determinación del costo en
bolívares estará en concordancia con las políticas nacionales que garanticen un
costo real, según las regulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la
especulación económica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la
población.
El
Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat
emitirá una tabla con los tipos de vivienda, según aspectos constructivos que
tomarán en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones
sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, aguas servidas,
puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. Sobre
dicha tabla se establecerán los elementos científicos referidos en el artículo
anterior para la determinación del valor del inmueble y la fijación del canon
de arrendamiento.
Del porcentaje de depreciación
del inmueble
Artículo 75. El porcentaje de depreciación del
inmueble estará basado en relación con la vida útil del inmueble, de acuerdo a
su uso, calidad, condiciones de mantenimiento y estado de conservación.
De la rehabilitación integral del
inmueble
Artículo 76. En los casos que se realice una
rehabilitación integral del inmueble, que incluya la refacción de la
estructura, ésta deberá tener una cuantía económica de dicha obra superior al
ochenta por ciento (80%), que supondría realizar la construcción del inmueble en
su totalidad, en la actualidad y que, además, sus características constructivas
permitan suponer que en uso, función y condiciones de construcción se ha
alcanzado una situación equivalente a su primer estado de vida. Para el cálculo
del porcentaje de depreciación del inmueble, se tomará en cuenta, a los fines
de la antigüedad del inmueble, la fecha a partir de la rehabilitación integral
del mismo.
De la fijación del canon
Artículo 77. La fijación de los cánones de
arrendamiento de los inmuebles indicados en el artículo 1 de la presente Ley,
estará basada en una banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco por ciento
(5%) de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble determinable según el tipo
de arrendador, el cual será fijado anualmente a través de resolución de la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
El
Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos
en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.
Fórmula para la fijación del
canon
Artículo 78. Obtenido el valor del inmueble de
conformidad a lo establecido en los artículos precedentes, se debe aplicar la
siguiente fórmula: CA = (VI/12) x %RA
En
donde:
1.
CA = valor del canon de arrendamiento.
2.
VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo
73
de la presente Ley.
3.
% RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el
artículo 77 de la presente Ley.
Sección primera
Procedimiento para la
fijación y revisión del canon
Procedimiento para la fijación
del canon
Artículo 79. La fijación del canon se hará a
instancia de parte, mediante solicitud escrita, o de oficio. En el caso que sea
de oficio, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda ordenará
la apertura del procedimiento y notificará a las partes cuyos derechos
subjetivos o intereses legítimos, personales y directos pudieren resultar
afectados.
De la solicitud a parte
interesada
Artículo 80. Presentada la solicitud escrita para la
fijación del canon de arrendamiento, la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda la admitirá dentro de los tres días hábiles
siguientes, si cumple con todos los requisitos establecidos en el artículo 81
de la presente Ley; si la solicitud presentare defectos u omisiones se
notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas
dentro de los quince días calendarios siguientes, contados a partir de su notificación,
sin perjuicio que el interesado presente una nueva solicitud.
Si
los defectos u omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud. La
decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra
ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente,
dentro de los sesenta días calendario siguientes a la notificación del acto
administrativo denegatorio.
Del contenido de la solicitud
Artículo 81. El escrito de la solicitud deberá
indicar:
1.
El órgano al cual está dirigido.
2.
La identificación del interesado y, en su caso, de la persona que actúe como su
representante con expresión de los nombres y apellidos, domicilio,
nacionalidad, estado civil, profesión y número de la cédula de identidad o
pasaporte.
3.
La dirección del lugar donde se harán las notificaciones pertinentes.
4.
Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda claridad
la materia objeto de la solicitud.
5.
Referencia a los anexos que lo acompañan, si tal es el caso.
6.
Datos del inmueble.
7.
Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o
reglamentarias.
8.
La firma de los interesados.
De la notificación
Artículo 82. Una vez admitida la solicitud, se
notificará a los interesados que se le da inicio a la fijación del canon
correspondiente; a tal efecto, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, en un lapso de veinte días calendario, deberá determinar el valor del
canon cumpliendo con lo indicado en los artículos de la presente Ley.
Cuando
se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un
inmueble, cuyo valor hubiere sido determinado por la Superintendencia Nacional
de Arrendamiento de Vivienda en fecha no anterior de un año a la solicitud, no
se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la
parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite.
Revisión de los cánones de
arrendamiento
Artículo 83. Los cánones de arrendamiento de los
inmuebles sujetos a regulación por la ley, serán revisados por la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a instancia de cualesquiera de los
interesados en los casos siguientes:
1.
Cuando hubiere transcurrido un año después de cada fijación del canon de
arrendamiento máximo mensual, efectuada y notificada a los interesados por el
órgano administrativo o jurisdiccional competente.
2.
Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue
arrendado el inmueble.
3.
Cuando el arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado
en el numeral 1 del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan del veinte
por ciento (20%) del valor del inmueble. En el caso contemplado en el numeral 1
de este artículo, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta
días de anticipación al vencimiento del término fijado en dicho numeral.
La
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los fines de mantener
el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún
interesado solicitare la regulación, podrá de oficio iniciar el procedimiento
correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere
necesarios, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las
sanciones a que hubiere lugar.
Capítulo V
De la obligatoriedad del
arrendamiento a las empresas constructoras
Estímulo al arrendamiento al
sector privado de la construcción
Artículo 84. Con el objeto de estimular la
participación de la iniciativa privada en la construcción de viviendas, las
empresas constructoras de desarrollos habitacionales de más de diez inmuebles,
deberán destinar un porcentaje de esas viviendas para el arrendamiento.
Ese
porcentaje será fijado mediante resolución del Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hábitat.
Las
viviendas indicadas en este artículo, deberán cumplir con las mismas
características y especificaciones técnicas.
Del compromiso del sector privado
de la construcción
Artículo 85. Las empresas constructoras deberán,
previo inicio del proyecto de la construcción de viviendas, notificar e
informar al Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda
y hábitat, y a la alcaldía correspondiente, la cantidad de viviendas a
construir, así como determinar el tiempo estipulado para la construcción de las
mismas.
Queda
expresamente establecido que sin la carta aval del Ministerio del Poder Popular
con competencia en materia de vivienda y hábitat, no podrá dar inicio a la
obra.
De la asignación del inmueble a
arrendar
Artículo 86. Es potestad del Ministerio del Poder
Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, designar los
inmuebles a arrendar en los desarrollos habitacionales indicados en el artículo
84 de la presente Ley.
La
designación de los inmuebles indicados en el presente artículo, debe realizarse
en el marco de las prioridades sociales establecidas por el Ministerio del
Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.
De los costos de construcción
Artículo 87. Los costos de construcción, a efectos de
fijar el canon de arrendamiento de las unidades habitacionales a ser
arrendadas, serán los que determine el Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hábitat.
De la venta por antigüedad en el
arrendamiento
Artículo 88. En aquellos inmuebles construidos, según
lo referido en el artículo 84 de la presente Ley, se garantiza que el
arrendatario o arrendataria y su grupo familiar, no pasen más de diez años en
condición de arrendatario o arrendataria. Por lo tanto, al cumplir diez años de
construcción, los propietarios tendrán el compromiso de ofertar la venta al
arrendatario o arrendataria que esté ocupando el inmueble, y el precio de venta
será el que se determine conforme lo establezca la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
Capítulo VI
De la preferencia
arrendaticia
De la preferencia arrendaticia
Artículo 89. Todo inmueble que se mantenga en condiciones de
arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre
inmuebles destinados a vivienda, el arrendatario o arrendataria tendrá derecho
preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con
preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y
cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido
con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente
al canon de arrendamiento seguirá por lo establecido en la presente Ley.
El
arrendador que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al
arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades
Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de
la vivienda.
Del ejercicio de la preferencia
arrendaticia
Artículo 90. El derecho de preferencia arrendaticia,
establecido en el artículo 88 de la presente Ley, será potestativo para el
arrendatario o arrendataria y de obligatorio cumplimiento para el arrendador; a
tal efecto, el arrendatario o arrendataria que no desee disfrutar de este
derecho, deberá manifestar su voluntad al arrendador mediante documento
auténtico, con por lo menos treinta días antes del vencimiento del contrato, el
cual deberá presentar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda.
Capítulo VII
De los desalojos
Causas para el desalojo
Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un
inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en
cualquiera de las siguientes causales:
1.
En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya
dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de
acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2.
En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el
inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3.
En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a
usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso
concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal
respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado
el uso o destino que para el previó.
4.
Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros
mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas
no autorizadas por el arrendador.
5.
Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o
incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia
ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité
Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en
el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante
la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que
el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El
arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa
días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será
sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al
arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda
a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras
causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho
común.
Demanda por falta de pago
Artículo 92. El arrendatario o arrendataria que sea
demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de
agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la
falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá
en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley.
La
demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto,
probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá
llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta
suscrita ante el órgano administrativo competente.
Dicho
pago no se tendrá como extemporáneo.
Inhabitabilidad del inmueble
Artículo 93. Cuando el desalojo forzoso deba
efectuarse por haberse declarado por los órganos competentes la inhabitabilidad
del inmueble, la autoridad a la cual corresponda la ejecución deberá remitir de
manera urgente a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la
solicitud de ubicación del afectado o afectada y su familia en un refugio
temporal, en una vivienda temporal o en una vivienda digna definitiva.
TÍTULO III
DEL PROCEDIMIENTO PREVIO A
LAS DEMANDAS
Capítulo I
Del procedimiento previo a las
demandas
Procedimiento previo a las
demandas
Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo,
cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de
sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás
acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda,
así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya
práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble
destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que
pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional
de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos
subsiguientes.
Inicio
Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud
escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional
de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten
para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.
Del procedimiento administrativo previo
a la instancia judicial
Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por
desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento,
preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de
relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es
el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra
el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los
artículos 7 al 10.
TÍTULO IV
DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Capítulo I
De las demandas
Garantía del derecho a la defensa
Artículo 97. Cuando alguna de las partes, conforme a
lo establecido en el capítulo anterior, optare por acudir a los órganos
jurisdiccionales, el juez o jueza competente se asegurará de que el demandado
cuente con asistencia o representación jurídica durante todo el proceso. Si
dicho sujeto manifestare la imposibilidad de proveérsela por medios propios, el
juez o jueza suspenderá el proceso a los fines de la notificación a la Defensa
Pública, para que se designe un defensor o defensora, el cual comparecerá al
quinto día de despacho al que se deje constancia en autos de su notificación;
de igual forma procederá cuando el defensor designado o defensora designada deba
ser sustituido o sustituida.
De las demandas
Artículo 98. Las demandas por desalojo, cumplimiento
o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres,
preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos
ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre
inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y
sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral
contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y
supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral
establecidas en el Código de Procedimiento Civil.
Naturaleza y principios del
procedimiento oral
Artículo 99. El procedimiento arrendaticio es de
naturaleza oral; en consecuencia los principios procesales de brevedad,
celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación,
oralidad y valoración probatoria según la sana crítica, serán de aplicación
preferente en su desarrollo.
Del inicio
Artículo 100. El procedimiento se inicia por demanda
escrita, que debe llenar los requisitos exigidos en el Código de Procedimiento
Civil para el juicio ordinario. Al libelo se deben acompañar todas las pruebas documentales
de que se disponga, así como indicar si se presentarán oportunamente
testimoniales que participarán en el proceso. Las pruebas podrán promoverse con
el libelo y hasta el lapso probatorio.
Admisión de la demanda y despacho
saneador
Artículo 101. El Tribunal se pronunciará sobre la admisión de la demanda
dentro de los tres días de despacho siguientes a la recepción del libelo y sus
recaudos. En el auto de admisión, el Tribunal señalará a la parte actora los
vicios de forma que pudiere detectar y ordenará sus correcciones, los cuales
deberán ser subsanados dentro de los tres días de despacho siguientes; una vez
realizadas las mismas, fijará el día y la hora de la audiencia de mediación, la
cual se celebrará al quinto día de despacho siguiente, contado a partir de la fecha
en que conste en autos la citación del demandado, concediendo el término de la
distancia si fuere el caso.
La
audiencia será oral, pública y presidida por el juez o jueza, con la asistencia
obligatoria de las partes o sus apoderados o apoderadas.
De
cada audiencia se levantará un acta en la cual deberá constar lo ocurrido,
conforme a las previsiones contenidas en el artículo 189 del Código de
Procedimiento Civil.
Del litisconsorcio
Artículo 102. Cuando en la audiencia de mediación, se
esté en presencia de un litisconsorcio activo o pasivo, las partes o en su
defecto el juez o jueza, nombrará una representación no mayor de dos personas
por litisconsorcio, a los fines de mediar y conciliar las posiciones de las
mismas.
Capítulo II
De la audiencia de mediación y
la sustanciación
De la mediación
Artículo 103. La audiencia de mediación será en forma
oral, pública y presidida personalmente por el juez o jueza, con la asistencia obligatoria
de las partes o sus apoderados o apoderadas. Esta audiencia tendrá como
finalidad mediar y conciliar las posiciones de las partes, tratando con la
mayor diligencia que éstas pongan fin a la controversia, a través de los medios
de autocomposición procesal.
El
juez o jueza dará por concluido el proceso, mediante sentencia en forma oral
que dictará de inmediato, homologando el acuerdo el cual reducirá en acta
motivada y tendrá efecto de cosa juzgada.
Las
opiniones que emita el juez o jueza en la audiencia de mediación, no podrán ser
consideradas como causales de recusación.
Prórroga de la audiencia
Artículo 104. El juez o jueza podrá prolongar la
audiencia de mediación hasta agotar el debate, pudiendo fijar hasta dos nuevas
audiencias dentro de los quince días continuos siguientes, contados a partir de
la celebración de la primera audiencia.
La
no comparecencia de cualquiera de las partes a las audiencias complementarias,
producirá los mismos efectos señalados para la no comparecencia a la audiencia
de mediación.
No comparecencia a la audiencia
de mediación
Artículo 105. Si el demandante no comparece a la
audiencia de mediación se considerará desistido el procedimiento, terminando el
proceso mediante sentencia oral que se reducirá en un acta motivada, la cual
deberá publicarse en la misma fecha. Contra esta decisión el demandante podrá,
dentro de los cinco días de despacho siguientes, apelar por ante el Tribunal
que conoce de la causa; el recurso se oirá en ambos efectos. La no
comparecencia del demandado a la audiencia de mediación no causará efecto
alguno, continuando el proceso con la contestación de la demanda. El
desistimiento del procedimiento solamente extingue la instancia, pero el
demandante no podrá volver a proponer la demanda antes que transcurran noventa días
continuos, contados a partir de la fecha en que la sentencia haya quedado
definitivamente firme.
De la apelación a la sentencia de
la audiencia de mediación
Artículo 106. El Tribunal Superior fijará la hora al tercer día de
despacho siguiente al recibo del expediente, para la realización de la audiencia
con la presencia de las partes, quienes podrán presentar las pruebas admisibles
en esta instancia y decidirá en esa misma oportunidad. Contra esta decisión, no
se oirá recurso alguno.
Infructuosidad de la audiencia de
mediación
Artículo 107. Concluida la audiencia de mediación, sin
que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deberá, dentro de los diez días de
despacho siguientes, dar contestación a la demanda determinando con claridad
cuáles de los hechos invocados en la demanda admite como ciertos y cuales niega
o rechaza, expresando así mismo los hechos o fundamentos de su defensa, así
como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias,
intervención de terceros y la pretensión de reconvención.
A
la contestación, se deberá acompañar toda la prueba documental de que se
disponga, a menos que se trate de hechos que consten en documentos que se
hallen en entes públicos y se haya indicado la oficina o el lugar donde se
encuentran y los datos referenciales de que disponga, así como indicar si
presentará prueba testimonial que rendirá declaración en la audiencia de
juicio, la cual puede promoverse con el escrito de contestación y hasta el
lapso de promoción de pruebas establecido en este procedimiento; en todo caso
se evacuarán en la audiencia de juicio.
Efectos de la no contestación
Artículo 108. Si el demandado no diere contestación a
la demanda dentro de los plazos establecidos en el artículo anterior, no
promoviera pruebas y la acción no fuera contraria a derecho, se aplicarán los efectos
establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil; el Tribunal
procederá a sentenciar la causa dentro de los cinco días de despacho
siguientes, ateniéndose a la confesión presunta.
El
demandado podrá promover las pruebas que le favorezcan, en el plazo de ocho
días de despacho siguientes a la oportunidad de la contestación omitida, en
caso de promoverse pruebas, las mismas se evacuarán en el lapso probatorio
establecido en este procedimiento.
De las cuestiones previas
Artículo 109. En la contestación de la demanda, el
demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere
pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil,
las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido
en el Capítulo III, Título I del Libro II del Código de Procedimiento Civil.
De
ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción o de la
competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre las mismas, se
tramitarán en cuaderno separado y el proceso continuará su curso hasta llegar
al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos
la decisión del recurso interpuesto.
De la reconvención
Artículo 110. En el acto de contestación de la
demanda, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente
por la materia, por la cuantía y el procedimiento sea compatible. El juez o
jueza se pronunciará sobre la admisión de la reconvención el mismo día de
haberse propuesto o al día de despacho siguiente. Admitida la reconvención, la
contestación tendrá lugar dentro de los diez días de despacho siguientes. No se
admitirá la promoción de cuestiones previas, salvo las establecidas en los
ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las
que se decidirán en la sentencia de fondo. Contra la negativa de la admisión de
la reconvención se oirá el recurso de apelación en un solo efecto,
independientemente de su cuantía.
De la intervención de terceros
Artículo 111. De proponer el accionado el llamamiento
forzado de un tercero al proceso, el juez o jueza admitirá o negará la tercería
dentro de los tres días de despacho siguientes. Cuando el juez o jueza admita la
tercería, suspenderá la causa principal por un período de treinta días
continuos. Vencido dicho lapso, sin haberse logrado la citación del tercero, la
causa continuará su curso. En el auto de admisión se fijará el segundo día de
despacho siguiente a la constancia en autos de la citación del tercero, para
que éste de contestación a la cita propuesta.
En
los demás casos de intervención voluntaria de terceros a que se refieren los
numerales 1, 2 y 3 del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, el
Tribunal sólo admitirá las tercerías si éstas fueren propuestas antes del
vencimiento del lapso de promoción de pruebas.
Contra
la negativa de admisión de la tercería no se admitirá recurso alguno.
Del lapso probatorio
Artículo 112. Concluido el lapso de la contestación de
la demanda o de la reconvención si fuere el caso, dentro de los tres días de
despacho siguientes, el juez o jueza dictará un auto fijando los puntos controvertidos
y abrirá un lapso de ocho días de despacho para la promoción de pruebas, tres
días de despacho para la oposición y tres días de despacho para la admisión de
pruebas.
Si
las partes promovieren pruebas de inspección judicial, experticias, informes de
terceros, pruebas científicas y pruebas libres, el juez o jueza establecerá un
lapso para la evacuación de las mismas no mayor de treinta días de despacho. El
juez o jueza podrá, por causa justificada, prorrogar por una sola vez el lapso
de evacuación de la experticia por un plazo de tres días de despacho.
En
el caso de que se trate únicamente de la promoción de pruebas documentales, el
lapso de evacuación se reducirá a diez días de despacho.
De las pruebas documentales o
testimoniales sobrevenidas
Artículo 113. Cuando alguna de las partes pretenda
promover pruebas documentales o testimoniales sobrevenidas a la interposición de
la demanda o su contestación, según el caso, deberá justificar ante el juez o
jueza la pertinencia, legalidad y motivos por los cuales no lo hizo en su
debida oportunidad. El juez o jueza se pronunciará de inmediato sobre la
solicitud y, en caso de considerarlas admisibles, establecerá el momento de su
evacuación y las valorará en la oportunidad de ley.
Capítulo III
De la audiencia de juicio
De la audiencia de juicio
Artículo 114. Al segundo día de despacho siguiente a
la finalización del lapso de promoción de prueba, el juez o jueza fijará por
auto expreso, el día y la hora para la celebración de la audiencia de juicio,
la cual deberá efectuarse dentro de un plazo no mayor a cinco días de despacho.
El
juez o jueza exigirá la presencia de los peritos de ser necesario.
Comparecencia en la audiencia de
juicio
Artículo 115. En el día y la hora fijados para la
realización de la audiencia de juicio, deberán concurrir las partes o sus
apoderados o apoderadas, quienes expondrán oralmente los alegatos contenidos en
la demanda y en su contestación, y no podrá ya admitirse la alegación de nuevos
hechos. Si ninguna de las partes compareciere a la audiencia, el proceso se
extinguirá y así lo hará constar el juez o jueza, en acta que inmediatamente
levantará al efecto.
Presentación de una sola de las
partes
Artículo 116. Si solamente concurre una de las partes,
se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido
admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio
de que la parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba
conforme al principio de la comunidad de la prueba.
Recurso de apelación por
extinción del procedimiento
Artículo 117. Si no compareciere la parte demandante
se entenderá que desiste de la acción; en este caso, el juez o jueza dictará un
auto en forma oral, el cual reducirá en un acta motivada que se agregará al
expediente. Contra ésta decisión podrá el demandante apelar en ambos efectos,
por ante el Tribunal que conoce de la causa dentro de los tres días de despacho
siguientes.
Si
fuere el demandado quien no compareciere a la audiencia de juicio, se tendrá
por confeso con relación a los hechos planteados por la parte actora, en cuanto
sea procedente en derecho la petición del demandante, sentenciando la causa en
forma oral con base a dicha confesión; sentencia que será reducida en forma
escrita, en la misma audiencia de juicio. El demandado podrá apelar la decisión
en ambos efectos, dentro del lapso de tres días de despacho siguientes,
contados a partir de la publicación del fallo.
En
las situaciones anteriormente referidas, serán consideradas como causas
justificadas de la incomparecencia de las partes el caso fortuito o fuerza
mayor, comprobable a criterio del Tribunal.
En
los casos de apelación, el Tribunal Superior respectivo decidirá sobre la
misma, en forma oral e inmediata, previa audiencia de parte, en un lapso no
mayor de cinco días de despacho siguientes a partir del recibo del expediente.
Siempre que sea admisible el recurso de casación contra dichas decisiones,
independientemente de la cuantía.
De las pruebas y su evacuación
Artículo 118. La audiencia será presidida por el juez
o jueza, quien dispondrá de todas las facultades disciplinarias para asegurar
su mejor celebración. Oídos los alegatos de las partes, se evacuarán las
pruebas en la forma que determine el juez o jueza, comenzando con las del
demandante.
En
la audiencia de juicio no se permitirá a las partes la presentación ni la
lectura de escritos, salvo que se trate de alguna prueba existente en autos, a
cuyo tenor deba referirse la exposición oral.
En
este acto, las partes presentarán los testigos que hubieren promovido con el
libelo o la contestación de la demanda, o hasta el lapso de promoción de
prueba, éstos deberán comparecer sin necesidad de notificación, a menos que el
promovente la solicite expresamente. Los testigos y los peritos podrán ser
interrogados por las partes y por el juez o jueza. Si solamente concurre una de
las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan
sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin
perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o valoración de una
prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba.
Observaciones de las pruebas
Artículo 119. Evacuada la prueba de alguna de las
partes, el juez o jueza concederá a la parte contraria un tiempo breve, para
que dentro de la misma audiencia formule las observaciones que considere
oportunas.
El
juez o jueza podrá ordenar la evacuación de cualquier otra prueba que considere
necesaria para el mejor esclarecimiento de la verdad; también podrá dar por
terminados los actos de examen de testigos e interrogatorio a los peritos
cuando los considere inoficiosos o impertinentes.
El
juez o jueza valorará las pruebas atendiendo al principio de la sana crítica. Una
vez vencidas las horas de despacho sin que hubiese terminado el debate, el juez
o jueza podrá diferir en una sola oportunidad la audiencia de juicio, la cual
se celebrará al día de despacho siguiente.
Del fallo
Artículo 120. Concluida la audiencia el juez o jueza
se retirará por un tiempo que no excederá de sesenta minutos. Mientras tanto,
las partes permanecerán en la sala de audiencias.
De
regreso a la sala, el juez o jueza pronunciará su sentencia oralmente, expresando
el dispositivo del fallo y una síntesis precisa y breve de los motivos de hecho
y de derecho, la cual reducirá de inmediato en un acta, expresando su
dispositiva.
El
pronunciamiento de la sentencia podrá diferirse por una sola vez, para el día
de despacho siguiente, por causa grave, sobre la cual el juez o jueza hará
declaración expresa en el auto de diferimiento.
De la publicación del fallo
Artículo 121. Dentro del lapso de tres días de
despacho siguientes al pronunciamiento oral de la sentencia, el juez o jueza
deberá en su publicación reproducir por escrito el fallo completo, el cual se
agregará al expediente dejando constancia el secretario o secretaria del día y
hora de la publicación. El fallo será redactado en términos precisos y breves,
sin necesidad de narrativa, transcripciones de actas o documentos que consten
en el expediente; pero contendrá la identificación de las partes y sus
apoderados o apoderadas, los motivos de hecho y de derecho de la decisión, así
como la determinación del objeto o la cosa sobre la cual recaiga la decisión;
pudiendo ordenar, si fuere necesario, experticia complementaria del fallo
realizada por un solo perito designado por el Tribunal.
Del registro audiovisual de la
audiencia
Artículo 122. La audiencia de juicio deberá ser
reproducida en forma audiovisual, de conformidad a las previsiones contenidas
en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, debiendo el juez o jueza
remitir, junto con el expediente, la cinta o medio electrónico de reproducción
para el conocimiento del Tribunal Superior o del Tribunal Supremo de Justicia.
Ante
la imposibilidad de la reproducción audiovisual de la audiencia, ésta podrá
realizarse sin estos medios, dejando el juez o jueza constancia de esta
circunstancia en el acta de la audiencia de juicio contentiva de la
dispositiva.
Capítulo IV
Del procedimiento en segunda
instancia y del recurso de casación
De la apelación
Artículo 123. De la sentencia definitiva se oirá
apelación en ambos efectos, independiente de su cuantía; debiendo ser propuesta
dentro de los cinco días de despacho siguientes a la publicación del fallo.
Oída
la apelación, el Tribunal Superior dará entrada al expediente y fijará la
audiencia oral para el tercer día de despacho siguiente, en el cual se dictará
la sentencia definitiva.
Contra
la decisión del Tribunal Superior se podrá anunciar recurso de casación, dentro
de los cinco días de despacho siguientes a la publicación del fallo, y siempre
que por la cuantía de la demanda esta sea recurrible.
Si
solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán
las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la
parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o
valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba.
Del recurso
Artículo 124. Se declarará con lugar el recurso de
casación cuando se cumpla con los extremos establecidos en el Código del
Procedimiento Civil.
TÍTULO V
DEL REINTEGRO
Reintegro del exceso al cobro
indebido
Artículo 125. En los inmuebles sometidos a regulación,
conforme a la presente Ley, quedará sujeto a reintegro al arrendatario,
arrendataria o arrendador todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido
por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, o lo cobrado por
arrendamientos ilícitos, en contraposición de las leyes y decretos existentes
en la materia.
Obligación de reintegro al cobro
indebido
Artículo 126. La obligación de reintegrar el exceso
del cobro indebido, conforme al artículo precedente, corresponderá al
arrendador o al responsable del cobro de los sobrealquileres, siendo
solidariamente responsable ambos, no importando que tipo de relaciones
jurídicas existan entre ellos; sin perjuicio de la aplicación de las sanciones establecidas
en esta Ley.
De los procedimientos para el
reintegro del cobro indebido
Artículo 127. Las acciones para solicitar el reintegro
del cobro indebido a que se refiere este Título, se intentarán y tramitarán
conforme a las formalidades y procedimientos contenidos en la presente Ley.
De la prescripción del reclamo
Artículo 128. La acción para reclamar el reintegro de
los pagos indebidos o sobrealquileres prescribe a los diez años, contados a
partir de la fecha en que haya quedado definitivamente firme la última fijación
del canon de arrendamiento máximo mensual efectuada al referido inmueble, por
la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Resarcimiento de los pagos
indebidos o sobrealquileres
Artículo 129. Los reintegros previstos en este Título,
podrán ser compensables con los cánones de arrendamiento a solicitud del
arrendatario o arrendataria y se considerará a éste o ésta en estado de
solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante acto
administrativo o sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que
le corresponda pagar por concepto de cánones de arrendamiento.
Las
cantidades a reintegrar serán objeto de intereses calculados a la tasa pasiva
promedio de los seis principales entes financieros, durante la vigencia de la
relación arrendaticia de los últimos seis meses, conforme a la información que
suministre el Banco Central de Venezuela.
Prohibición de exceso de cobro
Artículo 130. Queda totalmente prohibido el exceso de
cobro bajo coacción u otras modalidades, que intenten desvirtuar el canon de arrendamiento
establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. La violación
de las disposiciones de este capítulo será sancionada de conformidad con lo
previsto en esta Ley.
TÍTULO VI
DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y
EL RETRACTO LEGAL
Capítulo I
De la preferencia ofertiva
De la preferencia ofertiva
Artículo 131. En caso de un acto traslativo de la
propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde
al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en
primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Sólo
será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o
arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de
arrendamiento.
Requisitos para la preferencia
ofertiva
Artículo 132. A los fines del ejercicio del derecho
preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario
o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad
de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.
Dicha
comunicación deberá indicar:
1.
Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el
cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la
oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
2.
Condiciones de venta.
3.
Modalidades de negociación.
4.
Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
5.
Documento de propiedad del inmueble.
6.
Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde
se demuestre el estado del inmueble a vender.
7.
Certificación de Gravamen.
Esta
notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o
arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal
alguno.
De las condiciones y modalidades
de la negociación
Artículo 133. En las condiciones y modalidades de la
oferta de venta no se podrá exigir el pago de contado, ni se podrá establecer
un plazo menor de un año a los efectos de la obtención del crédito hipotecario,
tampoco será exigible la entrega de arras o cualquier otro valor imputable, o
no, al precio definitivo de la compraventa como garantía del cumplimiento de la
obligación.
En
los contratos de opción de compraventa no se podrá colocar cláusula alguna que
contemple la posibilidad de resolución unilateral por parte del propietario
oferente.
Contestación al oferente
Artículo 134. Una vez cumplido lo establecido en el
artículo 137, el arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble deberá
notificar por escrito al oferente, dentro de los noventa días calendario siguientes
al ofrecimiento, su aceptación o rechazo.
Transcurrido
este lapso sin que el arrendatario o arrendataria hubiere aceptado el
ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros,
bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
De la extinción del ofrecimiento
Artículo 135. Transcurrido un año, contado a partir de
la fecha del rechazo o no contestación al ofrecimiento de venta, sin que se
hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento,
debiendo en consecuencia, cursar una nueva oferta al arrendatario o
arrendataria para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar.
Toda
venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al
arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia
ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad.
Del ofrecimiento por un tercero
Artículo 136. Cuando un tercero, sea persona natural o
jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditarse
como apoderado o apoderada mediante documento auténtico, con la fe de vida del
poderdante actualizada para la fecha de presentación. En caso de ser persona
jurídica, presentar el acta constitutiva de la empresa, última acta de asamblea
donde se haga la mención del otorgamiento del poder y última declaración del Impuesto
Sobre la Renta. Además de determinar con precisión las condiciones establecidas
para la negociación, según lo establece la presente Ley.
Consideración por la relación
arrendaticia
Artículo 137. El propietario de inmuebles destinados
a vivienda, deberá hacer un descuento en el precio estipulado para la venta de acuerdo
a las siguientes condiciones:
1.
Cuando exista una relación arrendaticia de entre diez años y veinte años, un
descuento equivalente al diez por ciento (10%).
2.
Cuando exista una relación arrendaticia entre veintiún años y treinta años, un
descuento equivalente al quince por ciento (15%).
3.
Cuando exista una relación arrendaticia entre treinta y un años y cuarenta
años, un descuento equivalente al veinte por ciento (20%).
4.
Cuando exista una relación arrendaticia superior a cuarenta y un años, un
descuento equivalente al veinticinco por ciento (25%).
El
propietario que por la necesidad del arrendatario o arrendataria haga caso
omiso a lo dispuesto en el presente artículo, será sancionado de acuerdo a la
presente Ley.
Capítulo II
Del retracto legal
arrendaticio
Del retracto legal
Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el
derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las
mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en
el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro
tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento.
Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir
con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según
sea el caso.
Lapso para ejercer el retracto
legal
Artículo 139. El derecho de retracto a que se refiere
el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias
dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha
de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el
adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse
necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la
cual quedará en poder de los notificados.
De los supuestos para ejercer el
retracto legal
Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán
ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando
ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
1.
Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo
132 de la presente Ley.
2.
Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o
sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los
arrendatarios o arrendatarias.
TÍTULO VII
DE LAS SANCIONES
Sanciones
Artículo 141. Los infractores de la presente Ley serán
sancionados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en los
siguientes casos y de la siguiente forma:
1.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 12 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
2.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 14 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
3.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 15 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
4.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 24 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
5.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 36 de la presente Ley, con
una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.)
6.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 39 de la presente Ley, con
una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.)
7.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 41 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)
8.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 44 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)
9.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 46 de la presente Ley, con
una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.)
10.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 47 de la presente Ley, con
una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
11.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 53 de la presente Ley, con
una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).
12.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 54 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
13.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 58 de la presente Ley, con
una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
14.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 91 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)
15.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 126 de la presente Ley, con
una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.)
16.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 130 de la presente Ley, con
una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
17.
Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 137 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
A
tal efecto, La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda utilizando
todos los medios legales a su alcance, investigará los hechos.
El
monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino
o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
Desalojo de hecho
Artículo 142. Todos los desalojos realizados
arbitrariamente por el propietario de un inmueble destinado a vivienda,
habitación o pensión, serán sancionados con una multa de mil Unidades
Tributarias (1.000 U.T.).
El
monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino
o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
De la notificación al infractor
Artículo 143. La resolución en la cual se imponga una
multa de las indicadas en los artículos anteriores, se notificará personalmente
al infractor, remitiéndole copia de ella junto con la correspondiente planilla
de liquidación, a fin de que satisfaga el monto de la multa respectiva en una
oficina receptora de fondos nacionales, dentro de los cinco días hábiles
siguientes a la fecha en la cual se haga la notificación; estos recursos serán
destinados al patrimonio del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al
Pequeño Arrendador.
Los
funcionarios o funcionarias de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, podrán valerse de las autoridades policiales para efectuar la
notificación a que se refiere el presente artículo.
Publicación de la notificación
Artículo 144. Si la notificación al infractor no
pudiere hacerse de la manera indicada en el artículo anterior, se seguirá el
procedimiento establecido en el artículo 76 de la Ley Orgánica de
Procedimientos Administrativos, así como en lo dispuesto en la Ley Orgánica de Simplificación
de Trámites Administrativos.
De la reincidencia
Artículo 145. En los casos de una primera
reincidencia, se aplicará a los infractores el doble de la multa impuesta, y si
el infractor reincidiera por tercera vez en la falta, y éste fuere dueño de más
de cinco inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda, la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda dará inicio a los trámites pertinentes a
fin de expropiar el inmueble o inmuebles, según sea el caso.
El
inmueble o los inmuebles expropiados serán adjudicados a los arrendatarios o
arrendatarias que habiten el mismo al momento de la expropiación.
Sanción por obstaculizar las
actuaciones
Artículo 146. Quien se opusiere u obstaculizare el
cumplimiento de las actuaciones de los funcionarios adscritos o funcionarias
adscritas a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, será
sancionado o sancionada con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50
U.T.)
TÍTULO VIII
DE LA PARTICIPACIÓN DEL PODER
POPULAR
Capítulo I
De la participación popular
De la participación del Poder
Popular en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda
Artículo 147. La Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda deberá crear los mecanismos necesarios para la
participación popular, con el propósito que las diferentes manifestaciones de
las mismas vigilen la planificación, ejecución y control de la política
nacional en materia de arrendamiento como parte integral de la vivienda y
hábitat, que garanticen los derechos establecidos en la presente Ley.
De las competencias de las
organizaciones sociales en materia arrendaticia
Artículo 148. Las organizaciones sociales registradas
en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el lugar donde
se encuentre el inmueble, podrán ejercer conciliación entre arrendadores y
arrendatarios o arrendatarias, entre los cuales existan diferencias de índole
arrendaticia, siempre y cuando alguna de las partes involucradas solicite la
intervención de estas organizaciones.
Del impulso de programas de
formación del Poder Popular
Artículo 149. La Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda deberá desarrollar programas, políticas de formación,
información y capacitación de los ciudadanos y ciudadanas en materia de arrendamiento
de vivienda, dirigidas a las organizaciones sociales.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.
Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán
hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la
presente Ley.
Segunda.
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el plazo de tres
meses contados a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, procederá
a elaborar un Registro de Contratos de Arrendamiento sobre Inmuebles Urbanos y
Suburbanos destinados a Vivienda, Habitación, Pensión y Residencias
Estudiantiles.
El
registro de contratos de arrendamiento, será el instrumento que permita recabar
información relativa a los datos identificativos del arrendador y arrendatario
o arrendataria; cualidad de arrendar de la persona que arrienda; del canon de
arrendamiento; de la existencia de cláusulas penales; de la duración del
contrato; de la fecha del contrato; del tipo de inmueble; de la ubicación del inmueble
y cualquier otro que la Superintendencia considere pertinente.
El
registro de contratos será permanente.
Tercera. Todos los arrendamientos o
subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales,
oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento
distintos a los especificados en esta Ley, continuarán rigiéndose por el decreto
con Rango Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios,
publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha
7 de diciembre de 1999, hasta tanto se apruebe la ley que regule la materia.
Cuarta. Todos los contratos que, antes de la
entrada en vigencia de la presente Ley, se hayan celebrado en moneda
extranjera, deberán adecuarse a las formalidades contenidas en la misma en un
lapso no mayor de treinta días continuos.
Quinta. Por ser contrario al interés general de
esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el
arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los
arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios
que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a
adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los
pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de
acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este
instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada
en vigencia de la presente Ley.
Sexta.
Se
instruye a la banca pública y privada a priorizar todos los créditos de
adquisición de estos inmuebles de vieja data, tomando en cuenta el interés
colectivo del país.
Séptima. El Estado está en la obligación,
mediante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de otorgar subsidios a todas
aquellas personas de la tercera edad o discapacitados y discapacitadas para la
adquisición de inmuebles de vieja data.
Octava. Por ser la materia arrendaticia de
interés público general, social y colectivo, se obliga en todo el territorio
nacional a los registros subalternos, a autenticar de forma gratuita y
obligatoria todos los documentos de condominio de los edificios de vieja data,
menores al año 1987. Visto que estos inmuebles carecen de toda o gran parte de
la documentación contenida en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal;
se solicita a los registradores autenticar con la documentación que exista,
condicionando la entrega de todos los recaudos al registro por el lapso de un
año. Si al término de un año esta documentación no se ha entregado, se dará un
año más de prórroga. Si al término del año de prorroga no se ha entregado la
documentación, se suspenderán los efectos del documento hasta tanto se consigne
la documentación necesaria.
Novena. Los arrendadores y arrendatarios o
arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación
judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de
consignación de la República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia
de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a
las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma.
Transcurrido
el año referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los
titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin
reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación, serán destinados
por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de
Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
En
los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la
presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre
identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el
arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo
68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las
excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. Los
intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento,
serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño
Arrendador.
Décima. Las depositarias judiciales tendrán un
plazo no mayor de seis meses, para rendir cuentas y colocar a disposición los
bienes en depósitos en materia inquilinaria de vivienda a la Superintendencia Nacional
de Arrendamiento de Vivienda, para que ésta determine sobre los bienes en
resguardo, so pena de la responsabilidad administrativa, civil y penal
correspondiente a la que haya lugar.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA
Única.
Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta
Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999,
destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de
vivienda.
DISPOSICIONES FINALES
Primera. Quedan exentos de los impuestos de papel
sellado y timbres fiscales, todas las actuaciones que se realicen con ocasión
de la presente Ley.
Segunda.
Para las situaciones no previstas en la presente Ley, se aplicarán las
disposiciones pertinentes contenidas en el Código de Procedimiento Civil.
Tercera. El conjunto de leyes del Poder Popular y
todas aquellas referentes al derecho a la vivienda y a la tierra, cuando éstas
satisfagan los fines supremos en materia de arrendamiento de vivienda, se
aplicarán de manera subsidiaria a la presente Ley.
Cuarta. La presente Ley entrará en vigencia a
partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de
Venezuela.
Dada,
firmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, sede de la Asamblea
Nacional, en Caracas, a los diez días del mes de noviembre de dos mil once. Año
201º de la Independencia y 152º de la Federación.
FERNANDO
SOTO ROJAS
Presidente
de la Asamblea Nacional
ARISTÓBULO
ISTÚRIZ ALMEIDA
Primer
Vicepresidente
BLANCA
EEKHOUT GÓMEZ
Segunda
Vicepresidenta
IVÁN
ZERPA GUERRERO
Secretario
VÍCTOR
CLARK BOSCÁN
Subsecretario
Promulgación
de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda,
de conformidad con lo previsto en el artículo 213 de la Constitución de la
República Bolivariana de Venezuela.
Palacio
de Miraflores, en Caracas, a los doce días del mes de noviembre de dos mil
once. Años 201º de la Independencia, 152º de la Federación y 12º de la
Revolución Bolivariana.
Cúmplase,
(L.S.)
HUGO CHÁVEZ
FRÍAS
Prorroga
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